実家の売却、解体時の地中埋設物問題…どうすれば良い？弁護士費用と和解金の選択肢を徹底解説
実家の売却、解体時の地中埋設物問題…どうすれば良い？弁護士費用と和解金の選択肢を徹底解説
この記事では、実家の売却を検討中、解体工事中に地中埋設物（旧家の基礎）が隣家の敷地にはみ出していることが判明し、売却が滞っている売主様に向けて、問題解決のための具体的な選択肢と、それぞれのメリット・デメリットを詳細に解説します。専門家の視点から、費用、時間、精神的な負担を考慮し、最適な解決策を見つけるためのヒントを提供します。売却を諦めるべきか、それとも他の方法を模索すべきか、一緒に考えていきましょう。
売主です。解体時に地中埋設物（前の家の基礎）が出て、それが隣家の下に続いており、解体が進められず、売却できない状態です。
初めての投稿でうまくまとめられるか不安ですが、困り果てております。どうか、ご経験のある方、知識のある方、アドバイスを頂きたく、どうぞ、よろしくお願いいたします。
実家の売却で、買取業者が決まり、解体したところ、以前に建っていた家の基礎が出ました。当方側は境界辺りに一部なのですが、隣家の下に続いており、そのため、隣家の方が解体工事の振動で家が傷んだと、仲介業者を相手に弁護士を立てられました。インスペクションも実施され、それなりに損傷があるようで、それは解体工事によるものかもしれないということでした。そして隣家から、これ以上工事をすると被害が及ぶから、旧基礎の撤去を止めるようにと仲介業者に伝えられました。
2月に仲介業者と契約し、5月に買取業者と契約、6月引き渡しの予定でした。8月に買取業者から契約の白紙撤回の話が出て、9月に白紙撤回に応じ、10月に終えました。
その後、仲介業者が相手方弁護士と交渉をしてくれていたようです。そこで、一級建築士である相手方弁護士に、相手方が満足する解体方法ができる業者を紹介してもらい解体をしたいと提案してほしいとお願いしたところ、相手方は最初は応じたものの、それでは、当方(売主)が相手方の弁護士を利用することになると拒否されたようです。弁護士はお忙しいようで、なかなかコンタクトが取れないということでしたが、対応する価値もないことなのか、それともあきらめるのを待たれているのか。
こちらとしても、どこかアドバイスを頂けるところはないかと、別件でお世話になった不動産業者、国民生活センター、そこから紹介してもらった不動産適正取引推進機構、県、市に相談しましたが、「隣家が解体は困ると言っても当方(売主)側にあるものを撤去させない権利はないので拒否はできない」「解体業者を依頼したのが仲介業者で仲介業者に対して弁護士を立てられたのであれば、仲介業者になんとかしてもらうべき」「弁護士案件」等との返答を貰い、弁護士さんに相談したところ「弁護士費用を払うくらいだったら、隣家に和解料(?!)を支払っておさめたほうがいい」との回答でした。
お金で解決等の話は出ていないのですが、こちらから進めるべきなのでしょうか。売却はあきらめて、駐車場としての利用等の検討をするべきでしょうか。
35年前に父が通院する病院近くに土地を買って家を建てたのですが、広大な敷地の邸宅を解体し、7区画と私道とし、オーダーメイド住宅として売り出した物件でした。他の数軒にも同様のことがあるように思われます。隣家の方は、最近中古で買われ、今回の事実を知られたわけですから、当方よりもっと戸惑われているのかもしれません。当時の不動産業者がまだあり、土地の売買等も行っていたので、先日、ネットから査定をお願いしてみました。当時の法律では、旧基礎を放置していても問題はなく、今それが出てきても対応する必要はないとは聞きましたが、せめて、売却または土地利用の相談に乗ってもらえないかと思ったのです。翌々日の23日から年末年始の休暇のようで、返信はまだありません。返信は貰えないかなとは思いましたが。
母は90歳で元気で施設におり、早い売却を望んでおります。私は数年前に夫を亡くし、その後肺癌になりました。今は元気ですが、子供達に負担になるようなものを残したくなく、勉強不足ながら、なんとか早く解決したいと思っております。
今後の子供たちの負担にならないような方法をお知らせ頂ければ幸いです。
1. 問題の整理と現状分析
まず、現状を正確に把握し、問題点を整理しましょう。今回のケースでは、以下の点が主な問題点として挙げられます。
- 地中埋設物の存在: 解体工事中に旧家の基礎が隣家の敷地内に存在することが判明。
- 隣家とのトラブル: 解体工事による振動が原因で、隣家から損害賠償請求の可能性。
- 売却の遅延・白紙撤回: 買取業者との契約が白紙撤回され、売却が停滞。
- 専門家の意見の相違: 弁護士、不動産業者、関係各所からのアドバイスが統一されていない。
- 売主の精神的負担: 高齢の母親の将来への不安、自身の健康問題、経済的な不安。
これらの問題を解決するためには、それぞれの選択肢のメリットとデメリットを比較検討し、状況に合わせた最適な戦略を立てる必要があります。
2. 選択肢1：隣家との和解交渉
最も現実的な選択肢の一つは、隣家との和解交渉です。弁護士からのアドバイスにもあるように、和解金で解決できる可能性が高いです。以下に、和解交渉のメリットとデメリットをまとめます。
メリット
- 早期解決: 和解が成立すれば、速やかに問題を解決し、売却を再開できます。
- 費用削減の可能性: 弁護士費用よりも、和解金の方が安く済む場合があります。
- 精神的負担の軽減: 裁判や長期間の交渉から解放され、精神的な負担が軽減されます。
デメリット
- 費用が発生する: 和解金を支払う必要があります。
- 交渉の難航: 隣家との交渉が難航し、合意に至らない可能性があります。
- 将来的なリスク: 和解後、再び問題が発生する可能性もゼロではありません。
和解交渉を進める際には、以下の点に注意しましょう。
- 弁護士の活用: 交渉を円滑に進めるために、弁護士に依頼することを検討しましょう。
- 相手の意向の確認: どのような条件であれば和解に応じるのか、相手の意向を正確に把握しましょう。
- 客観的な証拠の収集: インスペクションの結果など、客観的な証拠を基に交渉を進めましょう。
3. 選択肢2：地中埋設物の撤去
隣家の同意が得られない場合、地中埋設物を撤去するという選択肢も考えられます。この選択肢のメリットとデメリットは以下の通りです。
メリット
- 問題の根本解決: 地中埋設物を撤去することで、隣家とのトラブルを根本的に解決できます。
- 売却の確実性向上: 撤去後、売却がスムーズに進む可能性が高まります。
デメリット
- 高額な費用: 撤去費用が高額になる可能性があります。
- 工事期間の長期化: 撤去工事に時間がかかる場合があります。
- 隣家への影響: 工事中の振動や騒音で、再び隣家とのトラブルが発生する可能性があります。
地中埋設物の撤去を検討する際には、以下の点に注意しましょう。
- 専門業者への相談: 撤去費用や工法について、専門業者に見積もりを依頼しましょう。
- 隣家への説明: 工事の内容や期間について、事前に隣家に説明し、理解を得る努力をしましょう。
- 近隣への配慮: 工事中の騒音や振動について、近隣住民への配慮を怠らないようにしましょう。
4. 選択肢3：不動産鑑定と法的措置
隣家との交渉が決裂した場合、または隣家が不当な要求をしている場合は、不動産鑑定や法的措置を検討することも必要になるかもしれません。この選択肢のメリットとデメリットは以下の通りです。
メリット
- 公正な評価: 不動産鑑定により、客観的な価値を評価できます。
- 法的解決: 裁判によって、問題の解決を図ることができます。
デメリット
- 高額な費用: 鑑定費用や弁護士費用がかかります。
- 時間と労力: 鑑定や裁判には、時間と労力がかかります。
- 精神的負担: 裁判は精神的な負担が大きい場合があります。
不動産鑑定や法的措置を検討する際には、以下の点に注意しましょう。
- 弁護士への相談: 法的措置の可能性について、弁護士に相談しましょう。
- 証拠の収集: 裁判に備えて、証拠を収集しておきましょう。
- 費用対効果の検討: 費用と時間、精神的な負担を考慮し、本当に必要なのかを検討しましょう。
5. 選択肢4：売却方法の変更
現状のまま売却するのが難しい場合、売却方法を変更することも検討しましょう。例えば、以下のような方法があります。
メリット
- 売却の可能性: 状況に合わせて売却方法を変えることで、売却できる可能性が高まります。
デメリット
- 売却価格の減少: 売却方法によっては、売却価格が下がる可能性があります。
売却方法の変更を検討する際には、以下の点に注意しましょう。
- 不動産会社の選定: 状況に合った売却方法に精通した不動産会社を選びましょう。
- 情報公開: 買主に地中埋設物の存在を正直に伝え、理解を得るようにしましょう。
- 価格交渉: 状況に応じて、価格交渉に応じる覚悟も必要です。
6. 選択肢5：駐車場としての利用
売却が難しい場合、一時的に駐車場として土地を利用することも選択肢の一つです。この選択肢のメリットとデメリットは以下の通りです。
メリット
- 収入の確保: 駐車場経営により、収入を確保できます。
- 固定資産税の支払い: 土地を有効活用することで、固定資産税の支払いに充てることができます。
- 売却の準備期間: 売却に向けて、時間をかけて準備できます。
デメリット
- 管理の手間: 駐車場経営には、管理の手間がかかります。
- 収入の変動: 収入が安定しない可能性があります。
- 売却価格の低下: 将来的に売却する際に、売却価格が下がる可能性があります。
駐車場としての利用を検討する際には、以下の点に注意しましょう。
- 近隣の駐車場状況の調査: 周辺の駐車場の需要や料金を調査しましょう。
- 初期費用の検討: 駐車場にするための初期費用を試算しましょう。
- 管理方法の検討: 自主管理か、管理会社に委託するかを検討しましょう。
7. 専門家への相談と情報収集
問題解決のためには、専門家への相談と情報収集が不可欠です。以下に、相談すべき専門家と、情報収集の方法をまとめます。
相談すべき専門家
- 弁護士: 法律的な問題について相談し、適切なアドバイスを受けましょう。
- 不動産鑑定士: 土地の価値を客観的に評価してもらいましょう。
- 不動産会社: 売却に関する相談や、売却方法の提案を受けましょう。
- 土地家屋調査士: 地中埋設物の撤去や、境界確定について相談しましょう。
- 税理士: 税金に関する相談をしましょう。
情報収集の方法
- インターネット検索: 関連する情報を検索し、知識を深めましょう。
- 専門書籍: 不動産や法律に関する専門書籍を読み、知識を深めましょう。
- セミナー・相談会: 不動産に関するセミナーや相談会に参加し、情報を収集しましょう。
- 不動産関連のウェブサイト: 不動産に関する情報を発信しているウェブサイトを参考にしましょう。
専門家への相談と情報収集を通じて、問題解決のための具体的な道筋を見つけましょう。
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8. まとめ：最適な解決策を見つけるために
今回のケースでは、地中埋設物の問題、隣家とのトラブル、売却の遅延、そして売主様の精神的な負担など、多くの課題が複雑に絡み合っています。最適な解決策を見つけるためには、以下のステップで進めていくことをおすすめします。
- 現状の正確な把握: 問題点と状況を整理し、客観的に分析する。
- 専門家への相談: 弁護士、不動産会社など、専門家への相談を通じて、具体的なアドバイスを得る。
- 選択肢の比較検討: 和解交渉、地中埋設物の撤去、売却方法の変更など、それぞれの選択肢のメリットとデメリットを比較検討する。
- 費用と時間の見積もり: 各選択肢にかかる費用と時間を考慮し、現実的なプランを立てる。
- 優先順位の設定: 解決したい問題の優先順位を明確にし、最も効果的な方法を選択する。
- 実行と検証: 決定したプランを実行し、定期的に状況を検証し、必要に応じて修正する。
売主様は、ご高齢の母親の将来を案じ、ご自身の健康問題も抱えながら、今回の問題解決に奔走されています。そのお気持ちを考えると、少しでも早く解決し、安心した生活を送れるように、心から願っています。焦らず、一つ一つ問題を解決していきましょう。
今回の問題は、専門的な知識と経験が必要となるため、ご自身だけで解決しようとせず、必ず専門家のアドバイスを受けながら進めていくようにしてください。そして、ご自身の心身の健康を第一に考え、無理のない範囲で問題解決に取り組んでください。
この情報が、少しでもお役に立てれば幸いです。応援しています。