相続した土地の売却で贈与税が発生？税金対策と注意点【専門家が解説】
相続した土地の売却で贈与税が発生？税金対策と注意点【専門家が解説】
この記事では、相続した土地の売却に関する贈与税の疑問について、具体的な事例を基に、専門家としての視点から詳しく解説します。親から相続した土地を売却する際に、贈与税が発生する可能性があるのか、節税対策はあるのか、といった疑問にお答えします。ご自身の状況に当てはめて、最適な対策を見つけるためのヒントにしてください。
まず、今回の相談内容を見ていきましょう。
数年前に親が亡くなり、実家を姉が単独で相続しました。土地建物は姉の単独名義です。今回家を建てることになりその土地を姉から売却してもらう話になりました。
周辺相場は2000万くらいですが固定資産税評価額が1000万くらいの土地なので1000万で売っても良いという話になっています。
そこで質問ですが
①相場よりも著しく安い場合差額に贈与税がかかることがあると聞きました。
ただ著しく安いという基準がどの程度なのか、固定資産税の評価額が基準では差額が贈与税の対象になるのでしょうか？
また古い家が建っているのですが評価額から解体費を差し引くというのは難しいでしょうか？
②1000万で売却してもらうことになった場合、毎年１／10ずつ10年間所有権移転登記をすれば税金がかからないと聞きました。これは脱税にあたりませんか？
③先祖代々（100年くらい）受け継いできた土地なので取得費が分かりません。取得費不明の売却額5％で計算しても今回1000万で売却すると200万以上贈与税がかかると思うのですが節税方法を教えて頂けませんか？
宜しくお願い致します。
贈与税の基礎知識：なぜ土地の売却で問題になるのか？
相続した土地を売却する際、贈与税の問題が発生するのは、「著しく低い価格での売買」が行われた場合です。これは、本来の価値よりも低い価格で売買が行われると、その差額が実質的に贈与とみなされる可能性があるからです。税法上、親族間の取引では、特に注意が必要とされています。
今回のケースでは、姉から土地を購入する際に、周辺相場よりも低い価格で購入する予定です。この点が、贈与税の課税対象となる可能性がある理由です。土地の売買価格が適正かどうかを判断するためには、いくつかの要素を考慮する必要があります。
① 相場よりも著しく安い場合、贈与税はかかる？
ご相談者が最も気にされているのは、「著しく安い」という基準です。税法では、この「著しく安い」という基準について明確な定義はありませんが、一般的には、時価（周辺相場）の概ね3分の2以下で売買が行われた場合に、贈与とみなされる可能性があります。
今回のケースでは、周辺相場が2000万円の土地を1000万円で購入する予定です。この場合、売買価格は時価の半分であり、贈与税の課税対象となる可能性が高いと言えるでしょう。
固定資産税評価額が基準になるかという点については、固定資産税評価額はあくまで税金計算のための評価額であり、時価とは異なります。したがって、固定資産税評価額を基準に売買価格を決めることは、贈与税の判断基準としては適切ではありません。
また、古い家が建っている場合の解体費についてですが、土地の評価額から解体費を差し引くことは、原則として難しいです。ただし、解体費用が発生することが確実であり、その金額が売買価格に反映されている場合は、考慮される可能性もあります。この点については、税理士に相談し、個別の状況に合わせて判断する必要があります。
② 10年かけて所有権移転登記をすれば税金はかからない？
10年かけて所有権移転登記を行うことで贈与税を回避しようとする方法は、脱税行為とみなされる可能性が高く、非常にリスクの高い行為です。税務署は、実質的な経済効果に着目して課税判断を行います。たとえ形式的に分割していても、実質的に土地の贈与とみなされれば、贈与税が課税される可能性は否定できません。
税務調査が入った場合、この行為が意図的な節税対策と判断されれば、加算税や延滞税が課される可能性もあります。安易な節税対策は避け、必ず専門家である税理士に相談するようにしましょう。
③ 取得費が不明な場合の売却にかかる税金と節税対策
先祖代々の土地の場合、取得費が不明であることはよくあります。この場合、売却額の5%を取得費とみなして計算することになります。今回のケースでは、1000万円で売却する場合、50万円が取得費となり、譲渡所得税の計算を行います。
譲渡所得税の計算は以下の通りです。
- 売却価格：1000万円
- 取得費：50万円
- 譲渡費用：0円（今回は考慮しない）
- 譲渡所得：1000万円 – 50万円 = 950万円
- 譲渡所得税（所得税・復興特別所得税・住民税）：譲渡所得金額に応じて税率が適用されます。
節税対策としては、以下の方法が考えられます。
- 税理士への相談：税理士に相談することで、個別の状況に合わせた最適な節税対策を提案してもらえます。
- 特別控除の活用：居住用財産の譲渡所得には、3000万円の特別控除が適用できる場合があります。
- 譲渡費用の計上：仲介手数料や測量費用など、譲渡にかかった費用は、譲渡費用として計上できます。
ご自身の状況に合わせて、これらの対策を検討し、税理士と相談しながら進めることが重要です。
土地売却における注意点と対策
土地の売却は、高額な取引となるため、税金の問題だけでなく、様々な注意点があります。ここでは、主な注意点と対策について解説します。
- 契約内容の確認：売買契約書の内容をしっかりと確認し、不明な点があれば専門家に相談しましょう。
- 税金の計算：売却益にかかる税金を正確に計算し、納税額を把握しておきましょう。
- 専門家への相談：税理士や不動産鑑定士など、専門家への相談は必須です。
- 資金計画：売却後の資金計画を立て、税金や諸費用を考慮した上で、資金の使い道を検討しましょう。
これらの注意点を踏まえ、適切な対策を講じることで、土地売却をスムーズに進めることができます。
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まとめ：土地売却の贈与税対策と専門家への相談の重要性
相続した土地の売却は、税金の問題が複雑に絡み合うため、専門家への相談が不可欠です。この記事で解説したように、
- 著しく低い価格での売買は贈与税の対象となる可能性があること
- 分割での所有権移転は脱税とみなされるリスクがあること
- 取得費が不明な場合の節税対策
を理解し、適切な対策を講じることが重要です。
税理士や不動産鑑定士などの専門家は、あなたの状況に合わせて、最適なアドバイスをしてくれます。土地売却を検討する際には、必ず専門家に相談し、税金の問題をクリアにしてから、売却を進めるようにしましょう。