土地家屋調査士が解説！未登記建物の購入と建物登記の進め方
土地家屋調査士が解説！未登記建物の購入と建物登記の進め方
この記事では、土地家屋調査士の視点から、未登記建物の購入に関する疑問を解決し、建物登記の手続きについて詳しく解説します。特に、売り土地に建築年不詳の未登記建物がある場合の対応や、建物登記にかかる費用、土地家屋調査士への依頼について掘り下げていきます。不動産購入を検討している方、未登記建物の問題を抱えている方にとって、実用的な情報が満載です。
土地家屋調査士の方に質問です。
売り土地に建築年不詳の未登記建物があります。現在の土地所有者も現状のまま土地として現金購入し、建物はリフォームして使用中です。建物の固定資産税は市から請求されておらず、土地分のみ納税しています。
私は現金で購入後に建物の登記をしたいと考えてます。建物に関する書類が無いため、測量も必要と思われます。土地家屋調査士さんに依頼したら建物登記まで可能でしょうか？また、費用のおおよそはどのくらいでしょうか？
未登記建物とは？まずは基礎知識を整理
未登記建物とは、法務局の建物登記簿に登録されていない建物のことです。通常、建物を新築したり、増築したりした場合は、所有者は建物表題登記と所有権保存登記を行う必要があります。しかし、様々な理由から登記がされないままの建物も存在します。今回のケースのように、古い建物や、過去の経緯で登記がなされなかった建物などが該当します。
未登記建物の問題点はいくつかあります。まず、所有権を第三者に主張しにくいという点です。登記がないため、権利関係が不明確になりやすく、将来的に売却や担保設定を行う際に支障をきたす可能性があります。また、固定資産税の課税状況も曖昧になりがちで、今回のケースのように、建物部分の固定資産税が課税されていないこともあります。
未登記建物のまま使用することは違法ではありませんが、将来的なリスクを考えると、登記を行うことをおすすめします。特に、不動産売買や相続が発生する可能性がある場合は、早めに専門家である土地家屋調査士に相談し、適切な手続きを進めることが重要です。
未登記建物の購入における注意点
未登記建物を購入する際には、いくつかの注意点があります。まず、建物の現況をしっかりと確認することが大切です。建物の築年数、構造、使用状況などを把握し、リフォームの必要性や、将来的な修繕費用なども考慮に入れる必要があります。今回のケースでは、リフォームして使用しているとのことですが、そのリフォームの内容や、建物の状態によっては、追加の費用が発生する可能性があります。
次に、権利関係の調査も重要です。売主から、建物の建築時期や、建物の所有権に関する資料（建築確認申請書、固定資産税の納税通知書など）を入手できるか確認しましょう。これらの資料がない場合でも、土地家屋調査士に依頼すれば、現地調査や関係者への聞き取り調査などを行い、建物の情報を収集することができます。
さらに、購入後の建物登記の手続きについても、事前に検討しておく必要があります。建物登記には、建物表題登記と所有権保存登記の2つの手続きが必要です。建物表題登記では、建物の物理的な状況（種類、構造、床面積など）を登記し、所有権保存登記では、建物の所有者を登記します。これらの手続きは、土地家屋調査士に依頼することができます。
建物登記の手続きの流れと土地家屋調査士の役割
未登記建物の建物登記は、以下の流れで進められます。各ステップにおいて、土地家屋調査士は重要な役割を果たします。
- 事前調査
- 資料収集
- 建物表題登記
- 所有権保存登記
- 登記完了
土地家屋調査士は、まず現地調査を行い、建物の状況を確認します。建物の種類、構造、床面積などを測量し、図面を作成します。また、関係官庁（役所）で建物の建築に関する情報を調査することもあります。今回のケースでは、建築年不詳とのことですので、詳細な調査が必要になります。
建物の建築に関する資料（建築確認申請書、検査済証など）があれば、それらを収集します。資料がない場合は、関係者への聞き取り調査を行い、建物の情報を収集します。過去の土地売買に関する資料なども、参考になる場合があります。
土地家屋調査士は、収集した資料や測量結果に基づいて、建物表題登記の申請書類を作成し、法務局に提出します。建物表題登記は、建物の物理的な状況を登記する手続きです。
建物表題登記が完了したら、所有権保存登記を行います。所有権保存登記は、建物の所有者を登記する手続きです。所有権保存登記は、司法書士の専門分野ですが、土地家屋調査士が連携して手続きを進めることも可能です。
法務局での審査が完了し、登記が完了すると、登記識別情報通知書が発行されます。これで、建物登記の手続きは完了です。
土地家屋調査士は、建物登記に関する専門家であり、上記の手続きをスムーズに進めるためのサポートを行います。測量、図面作成、申請書類の作成、法務局とのやり取りなど、専門的な知識と経験を活かして、あなたの建物登記をサポートします。
費用について：建物登記にかかる費用の内訳
建物登記にかかる費用は、建物の規模や構造、調査の難易度などによって異なります。一般的には、以下の費用が発生します。
- 土地家屋調査士報酬
- 測量費用
- 登録免許税
- その他費用
土地家屋調査士に支払う報酬です。測量、図面作成、申請書類の作成、法務局への申請代行など、業務内容によって費用が異なります。未登記建物の場合は、調査に手間がかかるため、費用が高くなる傾向があります。
建物の測量を行う場合の費用です。測量範囲や精度によって費用が異なります。今回のケースでは、測量が必要になる可能性が高いです。
登記を行う際に、国に納める税金です。建物表題登記には登録免許税はかかりませんが、所有権保存登記には、固定資産評価額の0.4%の登録免許税がかかります。
交通費、郵送費、役所での資料取得費用などがかかります。
具体的な費用については、土地家屋調査士に見積もりを依頼することをおすすめします。複数の土地家屋調査士に見積もりを依頼し、費用だけでなく、対応や説明の丁寧さなども比較検討すると良いでしょう。
建物登記を土地家屋調査士に依頼するメリット
建物登記を土地家屋調査士に依頼することには、多くのメリットがあります。
- 専門知識と経験
- 正確な測量と図面作成
- 書類作成と申請代行
- 時間と労力の節約
- 法的なアドバイス
土地家屋調査士は、建物登記に関する専門知識と経験を持っています。複雑な手続きや、専門的な用語にも精通しており、スムーズに手続きを進めることができます。
土地家屋調査士は、測量のプロフェッショナルです。正確な測量を行い、法務局に提出する図面を作成します。正確な図面は、将来的なトラブルを未然に防ぐためにも重要です。
土地家屋調査士は、建物登記に必要な書類の作成と、法務局への申請代行を行います。書類作成のミスや、申請の遅延などのリスクを回避できます。
建物登記の手続きは、専門的な知識が必要であり、時間と労力がかかります。土地家屋調査士に依頼することで、これらの負担を軽減し、時間を有効活用できます。
土地家屋調査士は、建物登記に関する法的なアドバイスを提供できます。登記に関する疑問や不安を解消し、安心して手続きを進めることができます。
今回のケースのように、未登記建物の場合は、特に専門家のサポートが必要となります。土地家屋調査士に依頼することで、安心して建物登記の手続きを進めることができます。
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費用を抑えるためのポイント
建物登記にかかる費用を抑えるためには、いくつかのポイントがあります。
- 複数の土地家屋調査士に見積もりを依頼する
- 自分でできることは自分で行う
- 建物の状況を正確に伝える
- 早期に相談する
複数の土地家屋調査士に見積もりを依頼し、費用やサービス内容を比較検討しましょう。見積もりは、無料で行っている事務所も多いです。
資料収集など、自分でできることは自分で行うことで、費用を抑えることができます。ただし、専門的な知識が必要な手続きは、無理せず土地家屋調査士に依頼しましょう。
土地家屋調査士に見積もりを依頼する際に、建物の状況を正確に伝えることで、正確な見積もりを得ることができます。建物の種類、構造、床面積、築年数などを詳しく伝えましょう。
建物登記に関する疑問や不安は、早めに土地家屋調査士に相談しましょう。早期に相談することで、適切なアドバイスを受け、無駄な費用を避けることができます。
まとめ：未登記建物の建物登記は専門家へ相談を
この記事では、未登記建物の購入と建物登記について、土地家屋調査士の視点から解説しました。未登記建物の建物登記は、専門的な知識と経験が必要であり、土地家屋調査士のサポートが不可欠です。費用や手続きの流れを理解し、信頼できる土地家屋調査士に相談することで、安心して建物登記を進めることができます。
今回のケースでは、建築年不詳の未登記建物があるとのことですが、まずは土地家屋調査士に相談し、現況調査と測量を行い、建物の情報を収集することから始めましょう。その上で、建物表題登記、所有権保存登記の手続きを進めることになります。
建物登記は、不動産に関する重要な手続きです。専門家である土地家屋調査士に相談し、適切なアドバイスを受けながら、確実に手続きを進めていきましょう。
よくある質問（FAQ）
ここでは、未登記建物の建物登記に関するよくある質問とその回答を紹介します。
- Q: 未登記建物を放置するとどうなりますか？
A: 未登記建物を放置すること自体は違法ではありませんが、将来的に売却や相続を行う際に問題が生じる可能性があります。また、固定資産税の課税状況が不明確になることもあります。
- Q: 建物登記にはどのくらいの時間がかかりますか？
A: 建物の規模や構造、調査の難易度によって異なりますが、一般的には、1ヶ月から3ヶ月程度かかることが多いです。未登記建物の場合は、調査に時間がかかるため、さらに時間がかかることもあります。
- Q: 土地家屋調査士と司法書士の違いは何ですか？
A: 土地家屋調査士は、土地や建物の表示に関する登記を専門とする国家資格者です。測量や図面作成、建物表題登記などが主な業務です。一方、司法書士は、不動産や法人の権利に関する登記を専門とする国家資格者です。所有権保存登記や抵当権設定登記などが主な業務です。建物登記では、土地家屋調査士と司法書士が連携して手続きを進めることがあります。
- Q: 自分で建物登記を行うことはできますか？
A: 自分で建物登記を行うことも可能ですが、専門的な知識と経験が必要です。書類作成や法務局とのやり取りに慣れていない場合は、土地家屋調査士に依頼することをおすすめします。
- Q: 建物登記の費用は、分割払いは可能ですか？
A: 土地家屋調査士事務所によって異なりますが、分割払いに対応している事務所もあります。事前に確認しておきましょう。
これらのFAQが、あなたの疑問を解決する一助となれば幸いです。さらに詳しい情報が必要な場合は、専門家である土地家屋調査士にご相談ください。