複雑な土地の登記問題、どこから手をつける？専門家が教える解決策
複雑な土地の登記問題、どこから手をつける？専門家が教える解決策
今回は、長年放置された土地の登記に関する複雑な問題について、具体的な解決策を求めるご相談です。相続、共有名義、そして居住者の存在など、多くの要素が絡み合い、どこから手を付けて良いのか分からないという状況です。専門家として、この問題をどのように解決していくか、ステップごとに詳しく解説していきます。
長年放置した土地の登記の仕方について、どういった手順で行ったら良いのか、やり方や相談先など分かる方がいらっしゃいましたらアドバイスをお願い致します。長文になります。
私の親戚はほとんどが九州に住んでいます。
1年ほど前に私の母が亡くなり、遺言に家を売却し姉弟で分けなさいとのことで、昨年、家を売却しました。母が住んでいた家は祖父から相続したものでした。この家の件は登記から売却まで全てが完了しています。
つい先日、その時にお世話になった測量士さんから電話があり、中部地方に祖父が所有する共有名義の土地があり、その隣に土地を購入された方の測量の関係で、測量士さん同士で繋がりがあるのか、連絡先を開示しても良いかとのことで、中部地方の測量士から連絡を受けました。
よく話を聞いてみると私の祖父と祖父の兄弟4人の共有名義の土地があるようです。ですが、既に4人とも他界しています。その下の世代の方は存命な人と他界した人半々といったところですが、疎遠気味の為、1部の方しか直接の連絡手段がありません。
そして、もっと厄介なのが、その土地に長屋のような建物が建っており、その建物に1人、現在もお住いのようなのです。測量士さんがその方にお話を聞いたところ、家を建てたのは、その方のお父様にあたる方のようで、土地を貸したりした経緯は分からないが、固定資産税を支払ってくれるだけで良いから。という条件で、どの兄弟と話をしたのかすら分からないのですが、そういったことでお父様の世代の頃から長年住んでらっしゃるようです。（ちなみにその方は50代の方）
固定資産税の支払いも身内への請求が一切なかった為、身内に聞いて回りましたが、誰1人土地の存在を知りませんでした。
祖父は10年以上前に他界しており、祖母も20年以上前に他界していますが、そのような話は全くしていませんでした。昨年亡くなった母も全く知らなかったと思います。
測量士さんから、登記簿謄本をお送りしますのでどうにかしてください。的なことを言われたのですが、一体どこから手をつけたら良いのやら必要な情報が多すぎて、どこに相談すべきなのか分かりません。
昨年、家を売却した関係で司法書士さんや、地元の売却した際のツテはありますが、中部地方には全く…。
めんどくさすぎるので、財産放棄すれば良いかなと思ったのですが、祖父の財産を母が相続していて、それを私たち姉弟は相続してしまってるので放棄はできないのかな？とも思っています。
この件を一任するとしたら弁護士さんですか？まずは相続人探しから始めなければいけない状況なのですが…莫大な数になりそうで、そうなると費用もかなりかかることになるし、それを私が1人で負担するのも嫌ですし、手詰まり感が…
土地は20坪ほどで、立地的には駅前で（何駅かは知らない）一等地だと測量士さんは言ってました。売却するにしても、相続人が多いので1人当たりは大した額ではないかとは思いますが…。まして、居住権もあるので、今住まわれてる方に買い取って頂くのが1番良いのですが、いいよ！と簡単に買える金額でもないでしょうし…
まず、どこに相談すべきですか？
母には姉と兄がおり、まだ存命の為、聞いてみましたがやはり土地のことは知らず、2人とも高齢なので、祖父の兄弟の子供世代は70代後半～80代になるかと思います。その為、孫世代である私たちが動くことにはなると思います。
ものすごくややこしい話ですが、お分かりになられる方がいらっしゃいましたらアドバイス頂けると幸いです。よろしくお願い致します。
1. 現状の整理と問題点の明確化
まずは、抱えている問題を整理し、どこに問題があるのかを明確にすることから始めましょう。今回のケースでは、以下の点が主な問題点として挙げられます。
- 相続人の特定: 祖父と祖父の兄弟が亡くなっているため、相続人を特定する必要があります。
- 共有名義の解消: 複数の相続人がいる場合、共有名義を解消する方法を検討する必要があります。
- 居住者の権利: 土地に長年住んでいる方の権利（借地権や使用権など）を考慮する必要があります。
- 固定資産税: 固定資産税の支払いや、未払いの固定資産税がある場合は、その対応が必要です。
- 財産放棄の可否: 財産放棄ができるかどうかを検討する必要があります。
2. 専門家への相談
複雑な問題であるため、専門家への相談は必須です。以下のような専門家への相談を検討しましょう。
2-1. 弁護士
相続問題、権利関係、および法的トラブル全般について相談できます。相続人の特定や、共有名義の解消、居住者との交渉など、法的観点からのアドバイスとサポートが期待できます。特に、財産放棄の可否や、訴訟になった場合の対応など、法的知識が必要な場面で頼りになります。
2-2. 司法書士
不動産登記手続きの専門家です。相続登記や共有名義の変更、居住者の権利に関する登記など、登記に関する手続きを代行してくれます。相続人調査についても、ある程度のサポートが可能です。また、弁護士と連携して、問題解決にあたることもあります。
2-3. 土地家屋調査士
土地の測量や現況調査の専門家です。土地の境界確定や、現況の建物の調査などを行います。今回のケースでは、測量士の方から連絡があったように、土地の状況を把握する上で重要な役割を果たします。
2-4. 不動産鑑定士
土地の価値を評価する専門家です。土地の売却を検討する場合や、居住者に土地を買い取ってもらう場合の価格交渉に役立ちます。また、固定資産税評価額の適正性についてもアドバイスを受けることができます。
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3. 相続人調査
まずは、相続人を特定するための調査を行います。これは、弁護士や司法書士に依頼するのが一般的です。具体的には、以下の手続きを行います。
- 戸籍謄本の収集: 祖父の出生から死亡までの戸籍謄本、および祖父の兄弟の死亡時の戸籍謄本を収集します。
- 相続関係図の作成: 収集した戸籍謄本をもとに、相続関係図を作成し、相続人を確定します。
- 相続人の連絡先調査: 確定した相続人の連絡先を調査します。疎遠になっている場合は、弁護士や司法書士が調査を行うこともあります。
4. 共有名義の解消方法
相続人が確定したら、共有名義を解消する方法を検討します。主な方法は以下の通りです。
- 現物分割: 土地を分割し、各相続人が単独で所有する方法です。土地の形状や利用状況によっては、難しい場合があります。
- 代償分割: 特定の相続人が土地を単独で取得し、他の相続人に対して代償金を支払う方法です。
- 換価分割: 土地を売却し、その売却代金を相続人で分ける方法です。
- 共有者の一人への売却: 共有者の一人が他の共有持分を買い取る方法です。
今回のケースでは、居住者がいるため、その方に買い取ってもらうのが理想的ですが、価格交渉や法的問題が発生する可能性があります。
5. 居住者の権利への対応
土地に長年住んでいる方の権利（借地権や使用権など）を考慮する必要があります。この権利がどのようなものかによって、対応が異なります。
- 借地権の場合: 借地権に基づき土地を使用している場合、借地契約の内容に従って対応する必要があります。
- 使用貸借の場合: 無償で土地を使用している場合、原則として土地所有者は返還を求めることができます。ただし、長期間にわたる使用状況や、その方の生活状況などを考慮する必要があります。
- 無断使用の場合: 権利がないにも関わらず土地を使用している場合は、土地の返還を求めることができます。
専門家と相談し、居住者の権利を正確に把握し、適切な対応策を検討しましょう。
6. 固定資産税の対応
固定資産税の支払い状況を確認し、未払いがある場合は、速やかに対応する必要があります。また、今後の固定資産税の支払いについても、誰が負担するのかを明確にしておく必要があります。
7. 財産放棄の検討
相続放棄は、相続開始を知ったときから3ヶ月以内に行う必要があります。すでに相続していると判断される行為（例えば、固定資産税を支払うなど）をしてしまうと、相続放棄ができなくなる可能性があります。今回のケースでは、すでに相続している可能性があり、財産放棄が難しいかもしれません。弁護士に相談し、財産放棄ができるかどうかを検討しましょう。
8. 売却を検討する場合
土地を売却する場合、以下の点に注意が必要です。
- 測量: 土地の境界を確定するための測量が必要です。
- 価格査定: 不動産鑑定士に依頼し、土地の適正な価格を評価してもらいます。
- 売却活動: 不動産業者に依頼し、売却活動を行います。
- 契約: 買主との間で売買契約を締結します。
- 登記: 司法書士に依頼し、所有権移転登記を行います。
9. 手続きの流れ（まとめ）
- 現状の整理と問題点の明確化: 抱えている問題を整理し、どこに問題があるのかを明確にします。
- 専門家への相談: 弁護士、司法書士、土地家屋調査士、不動産鑑定士などの専門家に相談します。
- 相続人調査: 戸籍謄本の収集、相続関係図の作成、相続人の連絡先調査を行います。
- 共有名義の解消方法の検討: 現物分割、代償分割、換価分割、共有者の一人への売却などを検討します。
- 居住者の権利への対応: 借地権、使用貸借、無断使用など、居住者の権利を把握し、適切な対応策を検討します。
- 固定資産税の対応: 支払い状況を確認し、未払いがある場合は対応します。
- 財産放棄の検討: 弁護士に相談し、財産放棄ができるかどうかを検討します。
- 売却を検討する場合: 測量、価格査定、売却活動、契約、登記を行います。
10. まとめとアドバイス
今回のケースは、非常に複雑で、時間と費用がかかる可能性があります。しかし、専門家と連携し、一つずつ問題を解決していくことで、必ず解決できます。焦らず、冷静に、専門家の指示に従って、手続きを進めていくことが重要です。
まずは、弁護士と司法書士に相談し、今後の進め方について具体的なアドバイスを受けることをお勧めします。また、土地の価値が高い場合は、売却を視野に入れることも検討しましょう。
最後に、今回の問題は、放置すればするほど、解決が難しくなります。早めに専門家に相談し、具体的な行動を起こすことが、問題解決への第一歩です。