建物の購入、後悔しないための徹底解説！専門家が教える、固定資産税・リフォーム・法的リスク
建物の購入、後悔しないための徹底解説！専門家が教える、固定資産税・リフォーム・法的リスク
この記事は、建物の購入を検討している方が抱える様々な疑問、特に「種類変更」や「リフォーム」に関する法的リスクや費用、そして将来的な固定資産税への影響について、専門的な視点からわかりやすく解説することを目的としています。建物の購入は人生における大きな決断であり、後悔しないためには、専門知識と具体的な対策が不可欠です。この記事を通じて、あなたの不安を解消し、安心して新しい生活をスタートできるようサポートします。
建物の表題部変更登記についてお聞きします。
今、建物の謄本を見ると表題部(主である建物の表示）の①種類は、「居宅・診療所」となっています。私は、住まいとして、増改築もせず、この建物を買う予定なので①種類は、「居宅」となります。
そこで、質問です。
- この場合、土地家屋調査士に所有権移転登記と建物表題部変更登記もお願いするとして、「居宅・診療所」が「居宅」になった場合、役場に収める来年からの固定資産税は安くなりますか！？
- 土地家屋調査士に所有権移転登記(土地と建物)、建物表題部変更登記に掛かる費用は各々おいくら位かかりますか！？教えて下さい。お願いします。
- また、建物の建築的分野についても教えて下さい。建築確認済書にも「店舗併用住宅」となっています。これも、鉄骨造なので都道府県知事に届出をし、「住宅用」にリホームをしなければならないのでしょうか！？
- 同上について、購入後、建物に問題が発生した場合、③のリホームをしなかった理由で都道府県から罰せられることはあるのでしょうか！？(建物は昭和５２年建築です。)この場合、どのようなバツがもらうことになりますか？
- 以上のほかに買主が購入した物件における買主の負担があったら教えて下さい。
沢山お聞きしてすみません。建物を購入する上で、頭に入れておきたいので是非、教えて下さい。お願いします。
1. 固定資産税の減額について
まず、固定資産税の減額についてですが、建物の種類が「居宅・診療所」から「居宅」に変更された場合、固定資産税が必ずしも安くなるとは限りません。固定資産税は、建物の構造、床面積、築年数、そして固定資産税評価額に基づいて計算されます。診療所部分がなくなることで、固定資産税評価額が下がる可能性はありますが、その程度は建物の詳細な状況によって異なります。
具体的には、以下の要素が固定資産税に影響を与えます。
- 建物の構造と用途: 鉄骨造や木造など、建物の構造によって評価額が変わります。また、用途によっても評価基準が異なります。
- 床面積: 床面積が広ければ、それだけ評価額も高くなります。
- 築年数: 築年数が古いほど、評価額は低くなる傾向があります。ただし、リフォームや修繕が行われている場合は、評価額に影響を与えることもあります。
- 固定資産税評価額: これは、市町村が決定するもので、3年に一度評価が見直されます。
固定資産税の減額について正確な情報を得るためには、建物の所在地の市町村役場の税務課に問い合わせることをお勧めします。固定資産税評価証明書を取得し、専門家（土地家屋調査士や税理士）に相談することも有効です。
2. 土地家屋調査士への費用について
土地家屋調査士に依頼する費用は、所有権移転登記と建物表題部変更登記の内容によって異なります。以下に、一般的な費用の目安を示します。
- 所有権移転登記（土地と建物）: 10万円～30万円程度。登録免許税（固定資産税評価額の一定割合）と土地家屋調査士への報酬が含まれます。
- 建物表題部変更登記: 5万円～15万円程度。建物の種類変更や床面積の変更など、変更内容によって費用が変わります。
これらの費用はあくまで目安であり、土地家屋調査士事務所によって異なります。複数の事務所に見積もりを依頼し、費用とサービス内容を比較検討することをお勧めします。見積もりを依頼する際には、建物の所在地、構造、床面積などの情報を正確に伝えるようにしましょう。また、費用の内訳（登録免許税、土地家屋調査士報酬、実費など）を明確にしてもらうことも重要です。
3. 建築基準法とリフォームについて
建築確認済書に「店舗併用住宅」と記載されている場合、建物の用途が複合用途（住宅と店舗）であると認められています。この建物を「住宅」として使用する場合、建築基準法上の問題が生じる可能性があります。特に、昭和52年建築の建物であるため、当時の建築基準法と現在の基準が異なる場合があります。
具体的には、以下の点に注意が必要です。
- 用途変更: 店舗併用住宅を住宅として使用するには、用途変更の手続きが必要となる場合があります。これは、建築基準法上の用途制限に適合させるためです。
- 構造規定: 店舗部分と住宅部分では、耐火性能や避難経路など、構造に関する規定が異なる場合があります。
- 建築確認: 用途変更を行う場合、再度建築確認申請が必要となる場合があります。
リフォームを行う前に、建築士に相談し、現在の建物の状態と建築基準法上の問題点を確認することが重要です。建築士は、建物の用途変更に必要な手続きや、必要なリフォームの内容についてアドバイスしてくれます。また、都道府県知事への届出が必要な場合もありますので、専門家のアドバイスに従い、適切な対応を行いましょう。
4. 建築基準法違反による罰則について
建物の用途変更を行わずに、店舗併用住宅を住宅として使用した場合、建築基準法違反となる可能性があります。違反が発覚した場合、以下のような罰則が科せられる可能性があります。
- 是正勧告: 都道府県知事または市町村長から、用途変更や必要な改修を行うように勧告されることがあります。
- 是正命令: 勧告に従わない場合、是正命令が出されることがあります。
- 罰金: 是正命令にも従わない場合、罰金が科せられることがあります。
- 使用停止命令: 重大な違反がある場合、建物の使用を停止する命令が出されることもあります。
罰則の内容は、違反の程度や悪質性によって異なります。建物の購入前に、建築士に相談し、建築基準法上の問題点を確認し、適切な対応を行うことが重要です。万が一、違反が発覚した場合でも、専門家のアドバイスに従い、速やかに是正措置を講じることで、罰則を回避できる可能性があります。
5. 買主の負担と注意点
建物の購入に際して、買主が負担すべき費用は多岐にわたります。以下に、主な負担と注意点を示します。
- 仲介手数料: 不動産会社に支払う手数料。物件価格の3% + 6万円 + 消費税が上限となります。
- 登記費用: 所有権移転登記、抵当権設定登記などにかかる費用。土地家屋調査士や司法書士に依頼します。
- 固定資産税・都市計画税: 取得後の固定資産税と都市計画税。日割り計算で、引き渡し日からの負担となります。
- 印紙税: 不動産売買契約書に貼付する印紙税。
- 火災保険料: 住宅ローンを利用する場合、加入が必須となるケースが多いです。
- 地震保険料: 火災保険とセットで加入することが一般的です。
- 住宅ローン関連費用: 融資手数料、保証料など。
- リフォーム費用: 必要に応じて、リフォーム費用が発生します。
- その他: 引っ越し費用、家具・家電の購入費用など。
これらの費用を事前に把握し、資金計画を立てることが重要です。また、契約前に物件の状態をしっかりと確認し、瑕疵（欠陥）がないかを確認することも大切です。専門家（不動産鑑定士、建築士など）に依頼して、物件の調査を行うことも検討しましょう。
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6. 建物の購入に関するその他の注意点
建物の購入には、様々な法的側面やリスクが伴います。以下に、その他の注意点を示します。
- インスペクション（建物状況調査）の実施: 専門家による建物の劣化状況や欠陥の有無を調査すること。
- 重要事項説明書の確認: 不動産会社から交付される重要事項説明書の内容を十分に理解すること。
- 契約内容の確認: 売買契約書の内容を隅々まで確認し、不明な点があれば不動産会社に質問すること。
- 住宅ローンの事前審査: 住宅ローンの融資が可能かどうかを事前に確認すること。
- 近隣関係の確認: 周辺環境や近隣住民との関係を確認すること。
- ハザードマップの確認: 洪水や土砂災害などのリスクがないかを確認すること。
建物の購入は、人生における大きな決断です。後悔しないためには、事前の情報収集と専門家への相談が不可欠です。不動産会社、土地家屋調査士、建築士、司法書士、税理士など、それぞれの専門家と連携し、最適なアドバイスを受けるようにしましょう。
7. まとめ
建物の購入は、多くの法的リスクや費用、そして将来的な負担を伴います。この記事では、固定資産税、土地家屋調査士への費用、建築基準法、そして買主の負担について解説しました。これらの情報を参考に、建物の購入に関する疑問を解消し、安心して新しい生活をスタートしてください。
最後に、建物の購入に関する疑問や不安は、一人で抱え込まずに、専門家へ相談することが重要です。専門家の知識と経験を借りることで、より安全で確実な建物の購入を実現できるでしょう。