築50年の古民家賃貸トラブル！退去・修繕・費用… 専門家が教える解決策
築50年の古民家賃貸トラブル！退去・修繕・費用… 専門家が教える解決策
この記事では、築50年の古民家賃貸で発生した様々なトラブルについて、賃貸借契約、修繕義務、退去時の費用請求など、法的側面と交渉術の両面から解説します。賃貸物件でのトラブルは、精神的な負担も大きいもの。この記事を読めば、あなたの抱える問題を整理し、適切な対応策を見つけることができるでしょう。
まず、今回の相談内容を整理します。
賃貸について質問です。
去年の11月に築50年の古民家賃貸に引っ越ししました。
入居時、大家との口約束にて住む上で必要最低限の修繕はしていただける事と、DIYは自由にして良いこと、ボロい所は修繕等しても良い（簡単かつ素人DIYで出来る範囲のみ）で借りてます。
そこで問題が起きています。
トラブルの時系列が以下になります。
・10月半ばから荷物の搬入開始
搬入時に床が抜ける寸前、壁に大きな穴がある、柱が朽ちている部分がある。虫食いみたいな穴がある。事を管理会社に報告。
・11月居住開始
荷解き中に2階収納に雨漏り発覚し管理会社に報告。
・11月半ば床の修繕してもらう。（その時まで1部屋使えず）その際来た大工は、雨漏りはなおせないと言われ、雨漏りは別の業者を探すと言われる。
・12月後半年明け間近に、雨漏りの業者さんが家を見に来てくれ、
壁の穴、床の虫食い？、柱の朽ちている箇所、雨漏りを見せた所、
そもそも全てがヤバイと言われる。
以下が概要
・2階天井がベニヤをビス止めしただけ。
・土壁にペンキ（ダメなペンキらしい）
ネズミの臭いがする。
・1階天井もベニヤ板をビス止め、さらに白ペンキ塗り（1階は1部屋のみ他は普通）
・壁の穴は過去にネズミが穴を開けて出入りしてた穴で、早急に塞ぐ必要がある。
・柱虫食いの可能性があるため早急に見る必要がある。
・お風呂の排水が直で外に垂れ流し（排水口がない）
・お風呂の床が凸凹しており水たまりが出来る。
・玄関扉に穴。
・電気配線の取り方、配線の仕方が雑。
・お風呂の扉に角材をビス止めし、訳のわからない修繕がされている。
・外壁のペンキが意味なく、雨が外壁に染み込んでいる。
以上が、指摘された内容で、
建築詐欺が疑われると言われ、管理会社に業者が指摘し、
大家さんと話し合い、少しずつ修繕出来るように話てみると業者さんに言われ、そのまま保留。
・昨日管理会社から電話があり、
費用がかかりすぎる為、全ての修繕が出来ないと報告があり、
雨漏り外壁塗装を安くしてくれないかと交渉中と言われ、
その他の指摘事項に対してそこまで費用を出せないため、大家が自ら修繕をするか検討していると伝えられる。
そして費用がかかりすぎる場合、家の売却を考えていると言われる。
以上が今起きている事です。
ここからが質問です。
・大家が家を売る場合、退去してほしいと言う場合。
①こちらが退去を受け入れた場合。
現在すでにDIYした雑草対策費用（除草砂を撒くなど）
ウッドデッキの制作費用
入居時に支払った初期費用等のお金。
引っ越し費用（運送会社）
普通に住めなかったとして家賃の返金
これらの請求が出来るのか。
②こちらが退去を認めない場合
業者に修繕等をしてもらう事が出来るのか
強制的にさせられるのか。
これらが、可能かどうか詳しい方教えてください。
可能なら退去は避けたく、必要最低限の修繕をしていただきたいです。
他にも請求、要求、交渉できる事があれば教えてください。
1. 現状の整理：契約内容と物件の状況
まずは、現状を正確に把握することから始めましょう。今回のケースでは、以下の点が重要です。
- 契約内容の確認: 口約束も契約の一部として有効ですが、書面での契約書があれば、より詳細な内容が確認できます。特に、修繕に関する取り決めが重要です。
- 物件の状況: 専門業者による詳細な調査結果を基に、修繕が必要な箇所と、その程度を明確にしましょう。
- 写真や記録の保存: トラブル発生時の状況を記録しておくことは、後の交渉や法的手段において非常に重要です。写真や動画、メールのやり取りなどを保存しておきましょう。
2. 大家の修繕義務と借主の権利
賃貸借契約においては、大家には物件を「使用に足る状態」に保つ義務があります（民法606条）。今回のケースでは、雨漏り、構造的な問題、設備の不備など、多くの問題点が指摘されています。これは、大家が修繕義務を怠っている可能性を示唆しています。
借主には、大家に対して修繕を要求する権利があります。修繕をしない場合、契約を解除したり、家賃の減額を請求したりすることも可能です。
3. 退去時の費用請求について
退去する場合、以下の費用を請求できる可能性があります。
- 初期費用: 礼金、敷金、仲介手数料など、入居時に支払った費用。
- 引っ越し費用: 新しい住居への引っ越しにかかる費用。
- 家賃の返金: 居住できなかった期間の家賃。
- DIY費用: 大家の許可を得て行ったDIYの費用。ただし、原状回復義務との関係で、全額が認められるとは限りません。
- 損害賠償: 不適切な物件によって受けた精神的苦痛や、その他の損害に対する賠償。
ただし、これらの費用を請求するためには、証拠（契約書、写真、見積書など）を揃え、大家との交渉や、必要に応じて法的手段を講じる必要があります。
4. 退去を拒否する場合の対応
退去を拒否し、修繕を求めることも可能です。この場合、大家に対して修繕を求める通知を内容証明郵便で行うことが有効です。内容証明郵便は、いつ、どのような内容の通知を送ったかを証明するもので、後の法的手段において証拠となります。
大家が修繕に応じない場合、法的手段（裁判など）を検討することになります。裁判では、物件の状況、契約内容、修繕の必要性などを主張し、大家に修繕を命じる判決を得ることが目的となります。
5. 交渉術：円満解決への道
法的手段を取る前に、大家との交渉を試みましょう。以下の点を意識すると、円満解決に繋がりやすくなります。
- 冷静な態度: 感情的にならず、冷静に問題を伝えましょう。
- 証拠の提示: 写真や専門家の意見書など、客観的な証拠を提示しましょう。
- 具体的な要求: 修繕の範囲や、退去する場合の費用など、具体的な要求を提示しましょう。
- 譲歩の余地: 相手の状況も考慮し、ある程度の譲歩も視野に入れましょう。
交渉が難航する場合は、弁護士などの専門家に相談することも検討しましょう。専門家は、法的知識に基づいたアドバイスや、交渉の代行を行ってくれます。
6. 専門家への相談と法的アドバイス
今回のケースでは、専門家への相談が不可欠です。弁護士や、不動産問題に詳しい司法書士に相談することで、法的観点からのアドバイスを得られます。また、建築士に物件の状況を詳しく調査してもらうことも有効です。
弁護士に相談するメリットは以下の通りです。
- 法的知識: 法律の専門家であるため、法的観点から問題点を明確にし、適切な対応策を提案してくれます。
- 交渉の代行: 大家との交渉を代行し、円滑な解決を目指します。
- 法的手段の準備: 裁判などの法的手段が必要な場合、訴状の作成や、法廷での弁護活動を行います。
専門家への相談費用はかかりますが、その費用に見合うだけのメリットがあります。特に、今回のケースのように複雑な問題の場合、専門家のサポートは不可欠です。
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7. 成功事例から学ぶ
類似のケースで、借主が成功した事例を参考にしましょう。例えば、雨漏りによる損害賠償請求が認められたケース、修繕費用の一部を大家が負担することになったケースなどがあります。これらの事例を参考に、自分のケースに当てはめて、どのような主張ができるか検討しましょう。
ただし、個々のケースによって状況が異なるため、必ず専門家のアドバイスを仰ぐようにしましょう。
8. 今後の注意点と予防策
今回のトラブルを教訓に、今後の賃貸契約では以下の点に注意しましょう。
- 契約書の詳細確認: 修繕に関する条項をよく確認し、不明な点は必ず大家に質問しましょう。
- 物件の事前確認: 内見時に、隅々まで物件の状態を確認し、気になる点は事前に大家に確認しましょう。
- 写真や記録の保存: 入居前、入居後の物件の状態を写真や動画で記録しておきましょう。
- トラブル発生時の迅速な対応: 問題が発生したら、すぐに大家に報告し、記録を残しましょう。
9. まとめ：問題解決への第一歩
今回のケースでは、物件の状況が非常に悪く、大家との交渉が難航する可能性が高いです。まずは、専門家（弁護士、建築士など）に相談し、法的アドバイスを得ましょう。そして、証拠を揃え、大家との交渉に臨みましょう。必要に応じて、法的手段も検討しましょう。諦めずに、問題解決に向けて一歩ずつ進んでいくことが大切です。
今回のケースは、賃貸借契約における権利と義務、そしてトラブル解決のプロセスを理解する上で、非常に良い事例となります。この情報を参考に、賢く行動し、問題解決を目指しましょう。