建売購入のトラブル：隣家の草木問題と営業トークの真実
建売購入のトラブル：隣家の草木問題と営業トークの真実
建売物件の購入は、多くの方にとって人生における大きな決断です。しかし、今回の相談者のように、購入直前になって予期せぬトラブルに見舞われることも少なくありません。特に、隣家の問題や営業担当者の対応に関する疑問は、非常に大きな不安材料となるでしょう。今回は、建売物件の購入を検討している方が直面しがちな問題について、具体的な解決策と、同様の状況に陥らないための予防策を提示します。
この度、建売物件を購入する事になったのですが、最初に内覧に行った時、隣の家の草木がかなりこっちの敷地に入ってきてしまっていました。営業の方は、「引き渡しする時までには、隣の家に頼んで必ず綺麗に切ります」と言い、申込み後に別の営業の方に変わったのですが、その人も同じように約束してくれました。
しかし契約後、あと数週間で引き渡しになる今になって、「隣の家は高齢の方が1人で暮らしているみたいで、どうやら今は施設に入っているようです。家を訪ねても誰も居ない為、草木を切る許可を取ることが出来ませんでした。」と言われ、さらには「勝手に切っちゃいますか？ただ、その後にもし向こうから何か言われた際は、そちらで対応してもらう事になりますが…」とも言われました。
以前調べた時に、『たとえ自分の敷地内に入って来た草木でも、相手の所有物になるから許可無く切ったりするとこちらが罪に問われる』的な内容が載っていましたし、許可無くやって、さらには何かあったら私達が責任を取って…と言われると、流石に前向きにはなれず、「とりあえず許可無く切るのはやめて下さい」とお願いして、その日は終わりました。
また、最初の内覧の時に対応してくれた営業の方は、「隣の人は挨拶に伺った時にお会いしましたが、めちゃくちゃ良い人でしたよ！」と言っていたので、その事について「隣の家が不在なのであれば、じゃあその挨拶した人とは誰だったのか？」と尋ねたのですが、営業の方は、「最初の境界線の立ち会い時には必ず隣家の人と会っているはずだが（代理人かもしれないが）、営業マンがそんな立ち会いに参加する事はないし、挨拶したなんて話も彼から聞いたことはない。ただ人伝に聞いた話をしたのではないか？」と言われました。
相談したいのは以下の点です。
- 引き渡しまでに必ず隣家にお願いして、敷地内に侵入している草木を切ると約束したのに、契約後に「結局連絡がつかなかった、許可無く切る？責任は当社は負わないけど」みたいに手のひらを返される。
- 隣の家の人に会ってもいないのに、平気で嘘をついて、「会いましたけどいい人でしたよ！」と言う。
…このような事は、営業トークとして、よくある事なのでしょうか？
不在であれば、施設の場所など調べて、なんとか連絡を取って許可をもらえないのかな…とも思うのですが、建売の売主はそこまでやる義務は無いのでしょうか？
自分は『引き渡しまでに草木を必ず綺麗にします』と約束してくれたから、購入しようと決めたのに、寸前でその約束を無かった事にされて唖然としています。でもあくまで口約束で済ましてしまったし、もし「話が違うじゃないか！！」と反論しても、「じゃあ買うのやめれば？ちゃんと違約金は払ってね」って言われるのがオチのかな…と絶望しています。
皆さんだったら、どうしますか？
もしアドバイスを頂けたら幸いです。長文で読みにくかったらすいません。よろしくお願いいたします。
1. 問題の本質：約束不履行と情報開示の不透明さ
相談者が直面している問題は、大きく分けて2つあります。1つは、売主側の「約束不履行」です。引き渡し前に隣家の草木を処理するという約束が、契約後に反故にされようとしている点です。もう1つは、営業担当者の「情報開示の不透明さ」です。隣人と会ったという話が嘘であったり、隣家の状況に関する情報が曖昧であるなど、信頼を損なう行為が見られます。
2. 具体的な問題への対処法
この状況を打開するためには、以下のステップで対応を進めることが重要です。
2-1. 書面での確認と証拠の確保
まず、売主に対して、問題となっている「草木の処理」に関する約束内容を書面で確認しましょう。口頭での約束は証拠として弱いため、メールや書面で記録を残すことが重要です。具体的には、以下の内容を記載した書面を作成し、売主に回答を求めます。
- 草木の処理に関する具体的な約束内容（いつまでに、どのように処理するのか）
- 処理ができない場合の代替案
- 万が一、問題が発生した場合の責任の所在
この書面を送付する際には、内容証明郵便を利用すると、証拠としての効力が高まります。
2-2. 売主との交渉
書面での確認を踏まえ、売主との交渉を行います。交渉の際には、以下の点を明確に伝えましょう。
- 約束が守られないことによる不利益（草木による景観の悪化、将来的なトラブルのリスクなど）
- 売主側の責任と対応策
- 誠意ある対応を求める姿勢
交渉がうまくいかない場合は、弁護士などの専門家に相談することも検討しましょう。専門家は、法的観点から適切なアドバイスを提供し、交渉を有利に進めるためのサポートをしてくれます。
2-3. 隣家の状況調査と対応
売主が対応を拒否する場合、または対応が不十分な場合は、自身で隣家の状況を調査し、対応を検討する必要があります。具体的には、以下の手順で進めます。
- 隣家の所有者に関する情報収集（登記簿謄本、固定資産税の納税通知書など）
- 所有者への連絡（手紙の投函、電話での連絡など）
- 所有者との交渉（草木の処理に関する合意形成）
隣家の所有者が高齢で、施設に入所している場合は、施設の関係者（ケアマネージャーなど）に相談することも有効です。状況によっては、所有者の代理人として、草木の処理に関する交渉を進めることができるかもしれません。
2-4. 契約解除の可能性と違約金の確認
売主との交渉が決裂し、問題が解決しない場合は、契約解除を検討することも選択肢の一つです。ただし、契約解除には、違約金が発生する可能性があります。契約書の内容をよく確認し、違約金の金額や、契約解除に関する条件を把握しておきましょう。
もし、売主側の重大な過失（約束不履行、虚偽の説明など）が認められる場合は、違約金なしで契約解除できる可能性もあります。弁護士に相談し、法的観点から判断を仰ぐことをお勧めします。
3. 営業トークに関する注意点
今回のケースでは、営業担当者の言動に対する不信感が大きな問題となっています。建売物件の購入においては、営業担当者の言葉を鵜呑みにせず、以下の点に注意することが重要です。
3-1. 口頭での約束は記録に残す
営業担当者との会話は、録音する、メモを取るなどして、記録に残すようにしましょう。口頭での約束は、後々「言った」「言わない」のトラブルに発展する可能性があります。記録があれば、証拠として有効に活用できます。
3-2. 書面での確認を徹底する
重要な約束事は、必ず書面で確認しましょう。契約書に明記されている内容以外にも、特別な約束がある場合は、必ず書面で記録を残し、署名・捺印をもらうようにしましょう。
3-3. 複数の情報源から情報を収集する
営業担当者の話だけでなく、物件の周辺環境、過去の販売事例など、複数の情報源から情報を収集し、多角的に検討しましょう。インターネット検索、周辺住民への聞き込みなども有効です。
3-4. 疑問点は積極的に質問する
少しでも疑問に思う点があれば、遠慮なく営業担当者に質問しましょう。質問に対する回答が曖昧であったり、納得できない場合は、別の情報源から情報を収集し、確認するようにしましょう。
4. 建売購入におけるリスクと対策
建売物件の購入には、様々なリスクが伴います。これらのリスクを最小限に抑えるためには、事前の準備と、慎重な検討が不可欠です。
4-1. 事前の情報収集と物件調査
購入を検討している建売物件に関する情報を、事前に徹底的に収集しましょう。周辺環境、地盤、建物の構造など、様々な情報を収集し、物件の安全性や将来性を評価します。特に、以下の点に注意しましょう。
- 周辺地域のハザードマップの確認（災害リスクの把握）
- 地盤調査結果の確認（不同沈下の可能性の評価）
- 建物の構造に関する説明の確認（耐震性、断熱性など）
4-2. 契約内容の確認
契約書の内容を隅々まで確認し、不明な点があれば、必ず売主に質問し、納得した上で契約を締結しましょう。特に、以下の点に注意しましょう。
- 瑕疵担保責任に関する規定（万が一、欠陥が見つかった場合の対応）
- 契約解除に関する規定（契約解除の条件、違約金の金額など）
- 引き渡しに関する規定（引き渡しの時期、手続きなど）
4-3. 専門家への相談
建売物件の購入に関する疑問や不安がある場合は、専門家（不動産鑑定士、建築士、弁護士など）に相談しましょう。専門家は、専門的な知識と経験に基づき、適切なアドバイスを提供し、リスクを軽減するためのサポートをしてくれます。
4-4. 契約前の内覧の重要性
契約前に、必ず物件の内覧を行いましょう。内覧では、建物の状態、周辺環境、日当たりなどを確認し、実際に住むイメージを具体的に掴むことができます。また、内覧時に気になる点があれば、営業担当者に質問し、疑問を解消しておきましょう。
5. 成功事例
過去には、同様のトラブルに見舞われた方が、適切な対応によって問題を解決した事例があります。例えば、隣家の草木問題について、売主との交渉が難航したため、弁護士に相談し、法的手段を講じることで、売主側の対応を促し、最終的に問題が解決したケースがあります。また、営業担当者の虚偽の説明について、証拠を提示し、売主に対して損害賠償請求を行った事例もあります。これらの事例から、専門家のサポートを得ること、証拠を確保することの重要性がわかります。
6. まとめ：賢い選択のために
建売物件の購入は、大きな喜びと同時に、様々なリスクを伴います。今回のケースのように、隣家の問題や営業担当者の対応に関するトラブルは、決して珍しいことではありません。しかし、適切な対応と、事前の準備によって、これらの問題を解決し、安心して新生活をスタートすることができます。
今回の相談者の方には、まず、売主との交渉を粘り強く行い、書面での記録を徹底することをお勧めします。また、専門家（弁護士など）に相談し、法的観点からのアドバイスを得ることも有効です。そして、建売物件の購入を検討している方は、今回の事例を参考に、事前の情報収集、契約内容の確認、専門家への相談を徹底し、賢い選択をしてください。
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