賃貸不動産経営管理士の国家資格化とアパート経営の闇：元建築営業マンが語るトラブルと対策
賃貸不動産経営管理士の国家資格化とアパート経営の闇：元建築営業マンが語るトラブルと対策
この記事では、賃貸不動産経営管理士の国家資格化という大きな変化を背景に、アパート経営を取り巻く問題点と、そこから身を守るための対策について掘り下げていきます。特に、かつて建築営業の世界で活躍されていた方の経験談を基に、当時の問題点や、国家資格化によってどのような変化が期待できるのかを考察します。アパート経営に興味がある方、既にアパート経営をされている方、そして不動産関連の仕事に就いている方々にとって、有益な情報を提供することを目指します。
賃貸不動産経営管理士が国家資格になりました。国家資格に昇格ですが、そうなる必要があるほど、トラブルがあったと推測します。
昔、某大手のアパート会社で建築営業課にいて、営業をしていました。超体育会系で、すごかったです。天ぷらと言われる疑似契約、上司からの半端ないノルマ、契約金の立て替えの噂が、同僚でありました。アパートを家賃保証システムで借り上げ契約もしますが、10年後、貯金持ち出しになる恐れもあり、実際飛び込んで、そういう目にあった元大家さんもいました。小さい字でそのリスクが書いてあったとか。また、契約時は、悪いことは一切いいませんでした。
上記のようなトラブルが多発しているので、この資格が国家資格になったのでしょうか？また、この制度の発足で、上記のような入居者が予定以下で、保証契約を打ち切るか、家賃を下げるかのトラブルとかは、減りましたか？
新しい不動産資格ができたということで、youtubeを見て、もしかしたら、あのアパートの一括借り上げが原因？と思ったので、質問しました。
賃貸不動産経営管理士の国家資格化：背景にある問題点
賃貸不動産経営管理士が国家資格になった背景には、アパート経営を取り巻く様々な問題が潜在していました。ご質問者様が経験されたように、かつての建築営業の世界では、ノルマ達成のために、やや強引な営業手法や、契約内容に関する不透明な説明が行われることも少なくありませんでした。特に、アパートの一括借り上げ契約においては、家賃保証の仕組みが複雑であり、契約内容を十分に理解しないまま契約してしまうケースも多く見られました。
国家資格化は、これらの問題に対して、専門知識を持つ人材の育成と、より透明性の高い取引を促進することを目的としています。具体的には、賃貸不動産経営管理士が、賃貸住宅の管理に関する専門的な知識と技能を有することを証明し、入居者やオーナーに対して、より質の高いサービスを提供することを期待しています。
過去の建築営業の世界：問題点と実態
ご質問者様が経験されたように、過去の建築営業の世界は、非常に厳しい環境でした。高額なノルマ達成のために、営業担当者は様々なプレッシャーにさらされ、時には、不適切な営業手法を用いることもありました。以下に、当時の問題点と実態を具体的に示します。
- 疑似契約（天ぷら）：契約成立の見込みがないにも関わらず、ノルマ達成のために、契約書にサインだけさせ、後で解約するという、いわゆる「天ぷら」と呼ばれる行為が行われることがありました。これは、営業担当者の個人としての問題だけでなく、組織的な問題としても存在していました。
- ノルマのプレッシャー：上司からの厳しいノルマは、営業担当者を追い詰める大きな要因でした。ノルマを達成するために、無理な営業活動や、顧客にとって不利な条件での契約を迫ることもありました。
- 契約金の立て替え：契約が成立しない場合、営業担当者が自腹で契約金を立て替えるというケースもありました。これは、経済的な負担だけでなく、精神的な負担も大きく、営業担当者の離職を招く原因にもなりました。
- 一括借り上げ契約のリスク：アパートの一括借り上げ契約は、オーナーにとっては、安定した家賃収入を得られる魅力的なシステムですが、契約内容によっては、オーナーが不利になるリスクも存在しました。特に、家賃保証期間終了後の家賃減額や、空室率の上昇による収入減少など、様々なリスクが潜んでいました。
- 契約時の不十分な説明：契約時に、オーナーに対して、契約内容のリスクや、将来的な問題点について、十分に説明が行われないケースも多く見られました。特に、契約書の小さな文字で記載された不利な条件については、見落としがちであり、後でトラブルの原因となることもありました。
賃貸不動産経営管理士の国家資格化による変化と期待される効果
賃貸不動産経営管理士の国家資格化は、上記のような問題を解決し、より健全なアパート経営を促進することを目的としています。具体的には、以下の効果が期待されています。
- 専門知識の向上：国家資格を取得するためには、専門的な知識を習得する必要があります。これにより、賃貸不動産経営管理士の専門性が向上し、より質の高いサービスを提供できるようになります。
- 透明性の向上：賃貸不動産経営管理士は、法律や関連法規に関する知識を習得し、コンプライアンス意識を高める必要があります。これにより、契約内容の説明がより丁寧になり、オーナーとの間のトラブルを減らすことができます。
- 入居者保護の強化：賃貸不動産経営管理士は、入居者の権利や利益を保護する役割も担います。これにより、入居者とオーナー間のトラブルを未然に防ぎ、より安心して賃貸住宅を利用できる環境が整備されます。
- 業界全体の質の向上：賃貸不動産経営管理士の国家資格化は、業界全体の質の向上につながります。専門知識を持つ人材が増えることで、より質の高いサービスが提供され、業界全体の信頼性が高まります。
一括借り上げ契約に関する注意点と対策
アパートの一括借り上げ契約は、オーナーにとって魅力的なシステムですが、リスクも存在します。契約前に、以下の点に注意し、適切な対策を講じる必要があります。
- 契約内容の確認：契約書の内容を隅々まで確認し、不明な点があれば、必ず専門家に相談しましょう。特に、家賃保証期間、家賃減額の条件、解約に関する条項などは、注意深く確認する必要があります。
- 会社の信頼性：一括借り上げ契約を締結する会社の信頼性を確認しましょう。会社の経営状況、実績、評判などを調査し、信頼できる会社と契約することが重要です。
- 専門家への相談：契約前に、不動産に関する専門家（弁護士、不動産鑑定士、賃貸不動産経営管理士など）に相談し、契約内容の妥当性やリスクについてアドバイスを受けることをお勧めします。
- リスク分散：一つの会社に依存するのではなく、複数の会社から見積もりを取り、比較検討することも重要です。また、契約期間を短く設定し、定期的に見直しを行うことも、リスクを軽減するための有効な手段です。
国家資格取得後の賃貸不動産経営管理士の役割と責任
国家資格を取得した賃貸不動産経営管理士は、高い専門性と倫理観を持って、業務に取り組む必要があります。具体的には、以下の役割と責任を担います。
- 管理受託契約の締結：オーナーとの間で、管理受託契約を締結し、賃貸物件の管理業務を行います。
- 入居者対応：入居者からの問い合わせやクレームに対応し、円滑なコミュニケーションを図ります。
- 家賃管理：家賃の集金、滞納者への対応、家賃改定など、家賃に関する業務を行います。
- 建物管理：建物の維持管理、修繕計画の策定、修繕工事の手配など、建物の維持管理に関する業務を行います。
- 契約管理：賃貸借契約の更新、解約手続き、契約に関するトラブル対応など、契約に関する業務を行います。
- コンプライアンス遵守：法令遵守を徹底し、オーナーや入居者の権利を保護します。
賃貸不動産経営管理士を目指す方へのアドバイス
賃貸不動産経営管理士を目指す方は、以下の点を意識して、学習を進めていくと良いでしょう。
- 基礎知識の習得：民法、借地借家法、建築基準法など、賃貸不動産に関する基礎知識をしっかりと習得しましょう。
- 実務経験の積み重ね：実際に賃貸不動産管理の現場で経験を積むことで、より実践的な知識とスキルを身につけることができます。
- 情報収集：最新の法改正や、業界の動向に関する情報を収集し、常に知識をアップデートしましょう。
- 自己研鑽：セミナーや研修に参加したり、関連書籍を読んだりすることで、自己研鑽を続けましょう。
- 倫理観の醸成：オーナーや入居者の権利を尊重し、誠実な姿勢で業務に取り組むことが重要です。
賃貸不動産経営管理士の資格取得は、あなたのキャリアを大きく発展させる可能性を秘めています。資格取得後も、常に学び続け、自己研鑽を怠らないことが、成功への鍵となります。
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まとめ：賃貸不動産経営管理士の国家資格化がもたらす未来
賃貸不動産経営管理士の国家資格化は、アパート経営を取り巻く問題の解決に向けた大きな一歩です。過去の建築営業の世界で経験されたような、不透明な契約や、強引な営業手法は、徐々に姿を消していくことが期待されます。国家資格取得者の増加により、専門知識を持つ人材が業界を牽引し、より質の高いサービスが提供されるようになるでしょう。オーナー、入居者、そして賃貸不動産に関わるすべての人々にとって、より安心で、持続可能な未来が実現されることを願っています。
今回の記事が、賃貸不動産経営管理士の国家資格化について、そしてアパート経営に関する疑問を解決するための一助となれば幸いです。もし、さらに詳しい情報や、個別の相談をご希望の場合は、専門家にご相談ください。