新築アパート経営の固定資産税評価額と購入価格の関係を徹底解説！

新築アパート経営の固定資産税評価額と購入価格の関係を徹底解説！

この記事では、新築アパートの賃貸経営を検討されている方が抱える、固定資産税評価額と購入価格に関する疑問を解決します。特に、建築会社から提示された固定資産税評価額が購入価格に対して低い場合に、どのような点に着目すべきか、具体的な計算方法や注意点、そして専門家のアドバイスを交えながら詳しく解説します。

固定資産税評価額と購入価格：基本の理解

新築アパートの賃貸経営において、固定資産税評価額と購入価格の関係を理解することは、適切な不動産投資を行う上で非常に重要です。固定資産税評価額は、固定資産税を計算するための基準となる価格であり、購入価格とは異なる性質を持っています。以下に、それぞれの基本的な概念と、その関係性について解説します。

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額とは、固定資産税を算出するための基準となる価格です。具体的には、土地や建物といった固定資産に対して、市町村（東京23区内は都）が3年に一度評価を行い決定します。この評価額に基づいて、固定資産税や都市計画税が課税されます。

• 評価の目的: 固定資産税の公平な課税を実現するため。
• 評価の主体: 市町村長（東京23区内は都知事）。
• 評価の周期: 3年に一度（評価替え）。
• 評価の方法: 土地は地価公示価格などを参考に、建物は再建築価格を基準に評価。

購入価格とは

購入価格とは、不動産を取得する際に実際に支払う金額のことです。新築アパートの場合、建築会社との契約に基づき、建物の本体価格や付帯工事費用、消費税などを含めた総額となります。購入価格は、不動産投資における初期費用を決定する重要な要素です。

• 価格の決定: 建築会社との契約による。
• 内訳: 建物の本体価格、付帯工事費用、消費税など。
• 影響: 不動産投資の初期費用、ローン借入額。

固定資産税評価額と購入価格の関係性

固定資産税評価額と購入価格は、それぞれ異なる目的で算出されますが、互いに関連性があります。一般的に、新築の建物の固定資産税評価額は、購入価格（建築価格）よりも低くなる傾向があります。これは、固定資産税評価額が、再建築価格を基準に算出されるためです。再建築価格とは、その建物を新築する場合に必要な費用を指します。一方、購入価格には、建築会社の利益や、様々な付帯費用が含まれるため、評価額よりも高くなるのが一般的です。

しかし、固定資産税評価額が購入価格に対して著しく低い場合、いくつかの注意点があります。例えば、建築価格が市場価格よりも高すぎる可能性や、評価方法に誤りがある可能性などが考えられます。これらの点について、以下で詳しく解説します。

固定資産税評価額の計算方法

固定資産税評価額の計算方法は、建物の種類や構造、築年数などによって異なりますが、基本的な考え方は以下の通りです。新築アパートの場合、主に「再建築価格方式」が用いられます。

再建築価格方式とは

再建築価格方式とは、評価対象の建物を、評価時点において、その場所に、同じものを、もう一度建築するとした場合にかかる費用を基準として評価する方法です。具体的には、以下の要素を考慮して計算が行われます。

• 構造別・用途別の単価: 建物の構造（木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造など）や用途（住宅、店舗、事務所など）に応じて、1平方メートルあたりの単価が定められています。
• 床面積: 建物の各部分の床面積を合計します。
• 経年減点補正率: 建物の築年数に応じて、価値が減少することを考慮した補正を行います。
• その他: 設備の価値なども考慮される場合があります。

計算式の詳細

固定資産税評価額の計算式は、以下のようになります。

固定資産税評価額 = 1平方メートルあたりの再建築価格 × 建物の床面積 × 経年減点補正率

それぞれの要素について、詳しく見ていきましょう。

• 1平方メートルあたりの再建築価格: これは、建物の構造や用途、地域などによって異なります。国が定める「固定資産評価基準」に基づいて、市町村が決定します。
• 建物の床面積: 建物の各階の床面積を合計したものです。
• 経年減点補正率: 建物の築年数が経過するにつれて、価値が減少することを考慮するための係数です。建物の種類や構造によって、異なる補正率が適用されます。

計算例

例えば、木造のアパート（床面積100平方メートル）を新築した場合の固定資産税評価額の計算例を以下に示します。

• 1平方メートルあたりの再建築価格: 15万円
• 建物の床面積: 100平方メートル
• 経年減点補正率: 0.9（新築の場合）

この場合、固定資産税評価額は以下のようになります。

15万円 × 100平方メートル × 0.9 = 1350万円

この計算例はあくまでも概算であり、実際の評価額は、建物の詳細な構造や設備、地域などによって異なります。正確な評価額は、市町村の固定資産税担当課に問い合わせる必要があります。

固定資産税評価額が低い場合の注意点

建築会社から提示された固定資産税評価額が、購入価格に対して著しく低い場合、いくつかの注意点があります。以下に、考えられる理由と、それぞれの対策について解説します。

1. 建築価格が市場価格よりも高い可能性

固定資産税評価額が低い場合、建築会社が提示する建築価格が、市場価格よりも高すぎる可能性があります。これは、建築会社の利益率が高すぎる場合や、不必要なオプションが含まれている場合などに起こり得ます。この場合、不動産投資の利回りが低下し、結果的に損をする可能性があります。

対策:

• 複数の建築会社から見積もりを取る: 複数の会社から見積もりを取り、価格や仕様を比較検討することで、適正な価格を見極めることができます。
• 詳細な内訳を確認する: 見積もりの内訳を詳細に確認し、不明な費用や不要なオプションがないか確認しましょう。
• 専門家（不動産鑑定士など）に相談する: 不動産鑑定士などの専門家に相談し、建築価格の適正性について評価してもらうことも有効です。

2. 評価方法に誤りがある可能性

固定資産税評価額の計算方法に誤りがある場合、評価額が不当に低くなることがあります。例えば、床面積の計算間違いや、経年減点補正率の適用誤りなどが考えられます。この場合、将来的に固定資産税の増額につながる可能性があります。

対策:

• 建築会社に詳細な内訳を求める: 固定資産税評価額の計算根拠を、建築会社に詳細に説明してもらいましょう。
• 市町村の固定資産税担当課に確認する: 市町村の固定資産税担当課に、評価額の計算方法や根拠について問い合わせ、確認しましょう。
• 専門家（税理士など）に相談する: 税理士などの専門家に相談し、評価額の適正性についてアドバイスをもらうことも有効です。

3. 付帯工事費用が含まれていない可能性

固定資産税評価額は、建物の本体価格のみを対象として計算される場合があります。付帯工事費用（外構工事、給排水工事など）は、別途評価されることが一般的です。もし、付帯工事費用が考慮されていない場合、固定資産税評価額が低く表示されることがあります。

対策:

• 見積もりの内訳を確認する: 付帯工事費用の詳細を確認し、固定資産税評価額に含まれているかを確認しましょう。
• 市町村の固定資産税担当課に確認する: 付帯工事費用がどのように評価されるのか、市町村の固定資産税担当課に確認しましょう。

4. 建築会社の利益率が高い可能性

建築会社が利益を多く計上するために、建築価格を高めに設定している場合があります。その結果、固定資産税評価額との乖離が大きくなることがあります。これは、建築会社の経営戦略によるものであり、必ずしも違法ではありませんが、投資家にとっては注意すべき点です。

対策:

• 複数の建築会社から見積もりを取る: 複数の建築会社から見積もりを取り、価格競争を促すことで、適正な価格を見つけることができます。
• 詳細な内訳を確認する: 見積もりの内訳を詳細に確認し、利益率が高すぎる部分がないかチェックしましょう。
• 専門家（不動産コンサルタントなど）に相談する: 不動産コンサルタントなどの専門家に相談し、建築価格の適正性や、建築会社の利益率についてアドバイスをもらうことも有効です。

固定資産税に関するその他の注意点

固定資産税に関する注意点は、固定資産税評価額だけではありません。以下に、その他の重要な注意点について解説します。

1. 固定資産税の納税時期と支払い方法

固定資産税は、毎年1月1日時点の固定資産の所有者に対して課税されます。納税通知書は、通常4月頃に送付され、年4回に分けて支払うのが一般的です。支払い方法は、口座振替、納付書払い、クレジットカード払いなどがあります。

注意点:

• 納税通知書の確認: 納税通知書の内容をよく確認し、間違いがないか確認しましょう。
• 支払い期限の遵守: 支払い期限を必ず守り、延滞しないように注意しましょう。
• 支払い方法の選択: 自分に合った支払い方法を選択しましょう。口座振替が便利です。

2. 固定資産税の減免措置

特定の条件を満たす場合、固定資産税の減免措置が適用されることがあります。例えば、新築住宅の場合、一定期間、固定資産税が減額される制度があります。また、災害などによって資産に損害を受けた場合も、減免が適用されることがあります。

注意点:

• 減免制度の確認: 自分が減免の対象となるかどうか、事前に確認しましょう。
• 申請手続き: 減免を受けるためには、申請手続きが必要な場合があります。必要な書類や手続きについて、事前に確認しましょう。

3. 固定資産税の増税リスク

固定資産税は、3年に一度の評価替えによって、評価額が変動する可能性があります。地価の上昇や、建物の価値の上昇などにより、固定資産税が増税されるリスクがあります。また、法改正によって、固定資産税の税率が変更される可能性もあります。

注意点:

• 定期的な情報収集: 固定資産税に関する情報を定期的に収集し、税制の変更に備えましょう。
• 専門家への相談: 税理士などの専門家に相談し、税金対策についてアドバイスをもらいましょう。

新築アパート経営を成功させるためのアドバイス

新築アパートの賃貸経営を成功させるためには、固定資産税評価額と購入価格の関係を理解するだけでなく、様々な要素を考慮する必要があります。以下に、成功のためのアドバイスをまとめます。

1. 徹底した市場調査

アパートを建てる前に、徹底した市場調査を行いましょう。周辺地域の賃貸需要や競合物件の状況、家賃相場などを把握し、入居者のニーズに合った物件を計画することが重要です。

• エリア選定: 賃貸需要の高いエリアを選びましょう。
• 競合物件の分析: 周辺の競合物件の家賃、間取り、設備などを分析し、差別化できるポイントを見つけましょう。
• ターゲット層の特定: ターゲット層を明確にし、そのニーズに合った間取りや設備を計画しましょう。

2. 適切な資金計画

無理のない資金計画を立てましょう。自己資金と借入金のバランスを考慮し、返済計画をしっかりと立てることが重要です。また、万が一の事態に備えて、予備費を用意しておきましょう。

• 自己資金の確保: 自己資金を十分に確保し、借入金の負担を軽減しましょう。
• 借入先の選定: 複数の金融機関から融資条件を比較検討し、有利な条件で借り入れましょう。
• キャッシュフローのシミュレーション: 家賃収入、経費、返済額などをシミュレーションし、キャッシュフローがプラスになるように計画しましょう。

3. 信頼できる建築会社・管理会社の選定

信頼できる建築会社と管理会社を選びましょう。建築会社は、建物の品質やデザイン、コストなどを左右する重要なパートナーです。管理会社は、入居者の募集や、建物の管理、家賃の回収などを担当します。それぞれの会社の実績や評判をよく調べ、信頼できる会社を選びましょう。

• 建築会社: 複数の建築会社から見積もりを取り、比較検討しましょう。施工実績や、保証内容も確認しましょう。
• 管理会社: 管理実績や、入居率、管理費用などを比較検討しましょう。
• 契約内容の確認: 契約内容をよく確認し、不明な点があれば、事前に質問しましょう。

4. 継続的な情報収集と改善

賃貸経営は、一度始めたら終わりではありません。常に市場の動向を把握し、入居者のニーズの変化に対応していく必要があります。定期的に物件の状況をチェックし、必要に応じてリフォームや修繕を行い、競争力を維持しましょう。

• 情報収集: 賃貸市場の動向や、法改正に関する情報を収集しましょう。
• 入居者ニーズの把握: 入居者の声を聞き、ニーズの変化に対応しましょう。
• 物件の改善: 定期的に物件の状況をチェックし、必要に応じてリフォームや修繕を行いましょう。

まとめ

新築アパートの賃貸経営における固定資産税評価額と購入価格の関係は、不動産投資の成功を左右する重要な要素です。固定資産税評価額が低い場合、建築価格が市場価格よりも高すぎる可能性や、評価方法に誤りがある可能性などを考慮し、慎重に検討する必要があります。この記事で解説した内容を参考に、適切な対策を講じ、成功する賃貸経営を目指しましょう。

固定資産税評価額の計算方法や、注意点について理解を深めることで、より安心して不動産投資に取り組むことができます。また、専門家のアドバイスを参考に、ご自身の状況に合った対策を講じることが重要です。この記事が、あなたの賃貸経営の一助となれば幸いです。

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