不動産登記の面積の違いはなぜ？専門家が教える原因と解決策
不動産登記の面積の違いはなぜ？専門家が教える原因と解決策
この記事では、不動産登記に関する疑問、「なぜ不動産登記の面積に違いが生じるのか？」について、具体的な事例を基に、その原因と解決策を専門家の視点から解説します。特に、不動産登記や土地に関する知識を深めたい方、不動産取引を検討している方、そして、自身の所有する不動産の正確な情報を把握したい方々に向けて、役立つ情報を提供します。
平成２年築の中古戸建について、建築確認概要書と記載事項証明書の面積が125.37㎡であるのに対し、新築時の登記謄本や固定資産税評価証明書の面積が135.8㎡と、約10㎡の差があるのはなぜでしょうか？ 登記の方が小さくなるケースは見かけますが、逆のケースを見たことがないため、皆様の知識をお借りできればと思います。
面積の違いが生じる原因を探る
不動産登記において、面積に違いが生じる原因は多岐にわたります。以下に、主な原因を詳しく解説します。
1. 測量方法の違い
面積の違いの最も一般的な原因の一つが、測量方法の違いです。建築確認概要書や記載事項証明書に記載されている面積は、建築時に用いられた図面や設計図に基づいている場合があります。一方、登記謄本や固定資産税評価証明書の面積は、実際の土地を測量して算出されることがあります。測量の方法には、以下のような違いがあります。
- 建築時の測量： 設計図に基づき、壁芯（壁の中心線）で測量を行うことがあります。
- 登記時の測量： 境界標や現況に合わせて、壁の外面（外壁線）を測量することがあります。
壁芯と外壁線では、当然ながら面積に差が生じます。特に築年数が経過した建物では、増築や改築が行われている可能性もあり、測量方法の違いが面積差に影響を与えることがあります。
2. 登記制度の変遷
不動産登記制度は、過去に何度も改正が行われており、その変遷も面積の違いに影響を与えることがあります。例えば、かつての登記制度では、面積の測定精度が現在ほど高くなかったため、誤差が生じやすかったという背景があります。また、登記の際の測量方法や、面積の計算方法も時代によって異なっていたため、過去の登記情報と現在の情報の間で差異が生じることがあります。
3. 登記上の誤り
登記は、人の手によって行われるため、誤りが完全にないとは言い切れません。面積の計算ミスや、図面の読み間違いなど、様々な要因で登記上の誤りが生じることがあります。特に、古い登記情報の場合、誤りが発見されにくいこともあります。また、登記簿に記載された情報が、実際の土地や建物の状況と一致しない場合もあります。
4. 建築時の変更
建築確認後に、設計変更が行われることもあります。例えば、バルコニーの拡張や、間取りの変更などが行われた場合、建築確認概要書と登記情報の間で面積に差が生じることがあります。建築基準法では、一定の変更があった場合、再度確認申請を行う必要がありますが、実際には、その手続きが漏れてしまうこともあります。
5. 固定資産税評価の計算方法
固定資産税評価証明書の面積は、固定資産税を計算するための基礎となるもので、登記簿上の面積とは異なる場合があります。固定資産税評価では、建物の利用状況や、設備の状況なども考慮されるため、登記簿上の面積だけでは、その評価を完全に理解することはできません。
具体的な事例分析と考察
今回の事例（建築確認概要書と記載事項証明書：125.37㎡、登記謄本と固定資産税評価証明書：135.8㎡）について、考えられる原因をさらに詳しく考察します。
- 測量方法の違い： 建築時の測量と、登記時の測量方法に違いがあった可能性があります。特に、壁芯と外壁線の違いが、面積差に大きく影響しているかもしれません。
- 登記上の誤り： 登記簿に記載された面積が、何らかの理由で誤っている可能性も否定できません。過去の測量記録や、関連する図面などを確認する必要があります。
- 建築後の変更： 建築後に、増築や改築が行われ、その変更が登記に反映されていない可能性があります。増築部分の面積が、10㎡程度である可能性も考えられます。
この事例では、登記謄本と固定資産税評価証明書の面積が一致していることから、固定資産税評価の計算に、正確な面積が用いられていると考えられます。しかし、建築確認概要書との差異を考慮すると、何らかの調査が必要であると言えるでしょう。
解決策と具体的なステップ
面積の違いを解決するための具体的なステップを以下に示します。
1. 関係書類の収集と確認
まずは、以下の関係書類を収集し、詳細を確認します。
- 建築確認概要書： 建築時の詳細な図面や、面積の計算根拠を確認します。
- 登記簿謄本： 登記簿に記載されている面積、測量図、地積測量図などを確認します。
- 固定資産税評価証明書： 評価の根拠となる情報（家屋番号、種類、構造など）を確認します。
- 過去の測量記録： 過去に測量が行われた記録があれば、それらを入手し、測量方法や面積の計算方法を確認します。
2. 専門家への相談
書類の確認だけでは解決できない場合は、専門家への相談を検討しましょう。相談する専門家としては、以下の選択肢があります。
- 土地家屋調査士： 不動産の測量や登記に関する専門家です。正確な測量を行い、登記簿の修正手続きをサポートしてくれます。
- 弁護士： 不動産に関する法的な問題について、専門的なアドバイスをしてくれます。
- 不動産鑑定士： 不動産の価値を評価する専門家です。面積の違いが、不動産の価値にどの程度影響を与えるかなどを評価してくれます。
専門家は、収集した書類を基に、面積の違いの原因を特定し、適切な解決策を提案してくれます。
3. 測量の実施
面積の違いが測量方法に起因する場合、土地家屋調査士に依頼して、改めて測量を実施することが有効です。測量結果に基づき、登記簿の修正手続きを行うことができます。
4. 登記簿の修正手続き
測量結果や、その他の調査結果に基づき、登記簿の修正が必要な場合は、土地家屋調査士に依頼して、修正手続きを行います。修正手続きには、必要な書類の作成や、法務局への申請など、専門的な知識と手続きが必要となります。
5. 関係者との協議
面積の違いが、隣接する土地との境界問題に発展する可能性もあります。その場合は、関係者との協議が必要となる場合があります。弁護士や、土地家屋調査士などの専門家を交えて、円滑な協議を進めることが重要です。
追加の注意点とアドバイス
面積の違いに関する問題は、放置すると、将来的な不動産取引や、相続などの際に、トラブルの原因となる可能性があります。そのため、早期に問題を発見し、適切な対応をとることが重要です。以下に、追加の注意点とアドバイスをまとめます。
- 定期的な確認： 自身の所有する不動産に関する情報は、定期的に確認し、最新の状態を把握するようにしましょう。
- 専門家との連携： 不動産に関する問題が発生した場合は、一人で抱え込まず、専門家と連携して、適切な解決策を見つけましょう。
- 記録の保管： 不動産に関する書類や、測量記録などは、大切に保管しておきましょう。
- 不動産取引の際には注意深く： 不動産取引を行う際には、面積の違いや、その他のリスクについて、十分に注意し、専門家のアドバイスを参考にしましょう。
不動産登記に関する問題は、複雑で、専門的な知識が必要となる場合があります。しかし、適切な対応をとることで、問題を解決し、安心して不動産を所有することができます。
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まとめ
不動産登記の面積の違いは、様々な原因によって生じることがあります。今回の事例のように、建築確認概要書と登記簿謄本の面積に差がある場合、まずは関係書類を収集し、専門家への相談を検討することが重要です。土地家屋調査士や弁護士などの専門家は、問題の原因を特定し、適切な解決策を提案してくれます。また、測量を実施し、登記簿の修正手続きを行うことで、正確な情報を把握することができます。不動産に関する問題は、早期に対応することで、将来的なトラブルを回避することができます。定期的な確認と、専門家との連携を心がけ、安心して不動産を所有しましょう。