住宅購入の不安を解消！宅地未完成物件購入のリスクと対策を徹底解説

新築の住宅購入は、人生における大きな決断の一つです。しかし、購入を検討している物件がまだ宅地造成中で、様々な不安を抱えている方も少なくありません。今回は、そのような状況にある方の疑問や不安を解消するために、宅地未完成物件購入のリスクと、それに対する具体的な対策について解説していきます。

来年新築…住宅会社に不信感でいっぱいです。

経緯を説明します。

Ｈ18.7上旬

地域密着型の県内では有名な住宅会社のＨＰを見ていたら、自分達が希望する地域に大型分譲地が予定されていることを知る

翌日、電話をして詳細を聞く

分譲予定の場所、80区画以上の大きな分譲地、建築条件付、現在田んぼでＨ19.9月頃着工を目標としていることが分かる

開発行為をする為、県知事や町の許可が下りておらず、坪単価や詳しい土地面積などは未定だが、大まかな区画図はでているということで郵送してもらう

Ｈ18.11 上旬

土地面積と坪単価が出たということで、正式な区画図が届く

担当者と初めて対面し、話を聞く

もともとその町は主人の実家なので、その地域のことは詳しかったことと、この会社はいつも広告などで一般公開される前に半分以上土地がうまるようなところなので、更地になってから決めていては好みの場所が押さえられないということから、1週間後くらいに最終的な区画地を決定する

その日のうちに、契約金として、100万（土地請負50万+建築契約50万）を一部頭金として支払う

Ｈ19.1 下旬

11月に送った区画図から変更があるとのことで、再度区画図がＦＡＸされてくる

家だったところに道が出来ていたりして、大きな変化があった

改めて区画を検討し報告する

この間、住宅会社はこの分譲地の販売を一時中止していた

Ｈ19.8 上旬

また区画変更があり「これが最終です」ということで、ＦＡＸされてくる

前回の区画図から大きな変化はないものの、方角が変わっていることに気づく

（私達が決定した土地は「東道路」だったのに、「北東道路」に変わっていた。勿論区画変更してもらう）

また、工期が2ヶ月ほど遅れており、9月から工事（田んぼ⇒宅地へ）が始められるということが分かる

そして、一昨日

まだ分譲地は何も工事に入っていない

昨日、担当者から電話があり、「町や土地の持ち主との話し合いがうまく進んでいない」「着工時期については未定」「隣町を分譲していた時は、大体1年ほど予定より延びた」と言う

未定っていったいいつまで待てばいいのか。

もう、いい加減な会社の対応に憤慨しています。

担当者も、マメに連絡をくれず上記以外は何も連絡がありません。

本当ならもう基礎が出来ていてもいい頃。

もし本当に1年後になれば、金利も上がるかもしれないし、住宅ローン控除も対象外になるかもしれない

宅地になる前の販売、これって普通ですか？

ご相談ありがとうございます。新築住宅の購入を検討している中で、宅地造成の遅れや住宅会社の対応に不安を感じているとのこと、心中お察しいたします。宅地未完成物件の購入は、確かに様々なリスクを伴いますが、適切な知識と対策を講じることで、そのリスクを最小限に抑え、理想のマイホームを実現することが可能です。この記事では、宅地未完成物件購入のリスク、契約前に確認すべきポイント、そして万が一の事態に備えるための対策について、詳しく解説していきます。

1. 宅地未完成物件購入のリスク

宅地未完成物件の購入には、いくつかの特有のリスクが伴います。これらのリスクを理解し、対策を講じることが重要です。

1-1. 工期遅延のリスク

宅地造成工事は、天候や地盤調査の結果、行政との協議など、様々な要因によって遅延する可能性があります。工期の遅延は、住宅ローンの実行時期や入居時期に影響を与え、場合によっては金利上昇や住宅ローン控除の適用期間に影響を及ぼすこともあります。

具体的な影響:

金利上昇: 住宅ローンの金利は、経済状況や金融政策によって変動します。工期が遅延する間に金利が上昇した場合、総返済額が増加する可能性があります。
住宅ローン控除: 住宅ローン控除は、入居した年の所得税から一定額が控除される制度です。適用期間には制限があり、工期遅延によって入居が遅れると、控除を受けられる期間が短くなる可能性があります。
二重家賃の発生: 現在の住居から新居への引っ越しが遅れる場合、二重に家賃を支払わなければならない可能性があります。

1-2. 契約不履行のリスク

宅地造成工事が何らかの理由で中止になった場合、契約が履行されない可能性があります。この場合、支払った手付金や中間金が返還されるかどうかは、契約内容によって異なります。

契約不履行による損失:

手付金の損失: 契約書に「手付放棄条項」がある場合、売主側の都合で契約が解除された場合でも、手付金が返還されない可能性があります。
中間金の損失: 中間金を支払っている場合、契約不履行によって中間金が返還されない可能性があります。
精神的な負担: 新居の購入を夢見ていたにも関わらず、契約が破棄されることで、精神的な負担が生じます。

1-3. 周辺環境の変化のリスク

宅地造成工事が進むにつれて、周辺環境が変化する可能性があります。例えば、騒音や振動、日照条件の変化などです。また、当初予定されていたインフラ（道路、上下水道、ガスなど）の整備が遅れる可能性もあります。

周辺環境の変化による影響:

騒音や振動: 工事期間中は、騒音や振動が発生し、生活に支障をきたす可能性があります。
日照条件の変化: 周辺に高層建築物が建設されることで、日照時間が短くなる可能性があります。
インフラ整備の遅れ: ライフラインの整備が遅れることで、入居後の生活に不便が生じる可能性があります。

2. 契約前に確認すべきポイント

宅地未完成物件の購入を検討する際には、契約前に以下の点を必ず確認しましょう。これらの確認事項は、リスクを軽減し、安心して購入を進めるために不可欠です。

2-1. 重要事項説明書の確認

重要事項説明書は、不動産取引に関する重要な情報が記載された書類です。宅地未完成物件の場合、以下の点に注目して確認しましょう。

造成工事の進捗状況: 工事の具体的なスケジュール、遅延のリスク、遅延した場合の対応など、詳細な情報が記載されているか確認しましょう。
インフラ整備の状況: 道路、上下水道、ガスなどのインフラ整備の状況、整備の遅延リスク、遅延した場合の対応について確認しましょう。
契約解除に関する条項: 万が一、工事が中止になった場合の契約解除条件、手付金や中間金の返還に関する条項を確認しましょう。
周辺環境に関する情報: 周辺の土地利用計画、騒音や振動に関する情報、日照条件の変化に関する情報などを確認しましょう。

2-2. 契約書の内容確認

契約書は、売主と買主の権利と義務を定めた重要な書類です。以下の点に注意して契約内容を確認しましょう。

手付金に関する条項: 手付金の金額、手付放棄条項の有無、契約解除時の手付金の取り扱いについて確認しましょう。
中間金に関する条項: 中間金の金額、支払い時期、契約解除時の取り扱いについて確認しましょう。
工期に関する条項: 工事の完成予定時期、遅延した場合の対応、違約金に関する条項を確認しましょう。
契約解除に関する条項: 売主側の都合で契約が解除された場合の対応、損害賠償に関する条項を確認しましょう。

2-3. 住宅会社の信頼性確認

住宅会社の信頼性は、安心して取引を進める上で非常に重要です。以下の点を確認し、信頼できる会社かどうかを見極めましょう。

会社の評判: インターネット検索や口コミサイトで、住宅会社の評判を確認しましょう。
会社の実績: 過去の宅地造成工事の実績、引き渡し実績を確認しましょう。
担当者の対応: 担当者の対応、説明の丁寧さ、質問への回答の正確さなどを確認しましょう。
会社の財務状況: 会社の財務状況が健全であるか、信用調査機関の情報を確認しましょう。

2-4. 資金計画の再検討

工期の遅延や金利上昇に備えて、資金計画を再検討しましょう。

住宅ローンの事前審査: 住宅ローンの事前審査を受け、融資可能額や金利を確認しましょう。
予備資金の確保: 工期の遅延や金利上昇に備えて、予備資金を確保しましょう。
返済計画の見直し: 金利上昇した場合でも、無理なく返済できるような返済計画を立てましょう。

3. 万が一に備えるための対策

万が一の事態に備えて、以下の対策を講じておきましょう。これらの対策は、リスクを最小限に抑え、トラブル発生時の対応をスムーズにするために役立ちます。

3-1. 契約時の特約条項の追加

契約時に、以下の特約条項を追加することで、リスクを軽減することができます。

工期遅延時の対応: 工期が遅延した場合の違約金、契約解除の条件などを明確に定めた条項を追加しましょう。
契約解除時の対応: 売主側の都合で契約が解除された場合の、手付金や中間金の返還に関する条項を明確に定めた条項を追加しましょう。
周辺環境の変化への対応: 周辺環境の変化による損害賠償に関する条項を追加しましょう。

3-2. 弁護士への相談

契約前に、不動産取引に詳しい弁護士に相談し、契約内容のチェックやアドバイスを受けることをおすすめします。弁護士は、専門的な知識と経験に基づいて、あなたの権利を守るための適切なアドバイスをしてくれます。

3-3. 保険への加入

万が一の事態に備えて、以下の保険への加入を検討しましょう。

瑕疵保険: 住宅の構造上の欠陥や雨漏りなど、瑕疵が見つかった場合に、補修費用を保険金で賄うことができます。
住宅ローン団信: 住宅ローンの返済中に、万が一のことがあった場合に、住宅ローンの残債を保険金で賄うことができます。

3-4. 情報収集と記録

常に最新の情報を収集し、記録を残しておくことが重要です。

住宅会社との連絡記録: 担当者とのやり取りを、メールや書面で記録しておきましょう。
工事の進捗状況の記録: 工事の進捗状況を写真や動画で記録しておきましょう。
周辺環境の変化の記録: 周辺環境の変化を記録しておきましょう。

4. 住宅ローンの注意点

宅地未完成物件の購入では、住宅ローンの利用にも注意が必要です。

融資実行時期: 住宅ローンの融資実行は、建物が完成し、登記が完了した後に行われるのが一般的です。宅地未完成物件の場合、融資実行時期が遅れる可能性があるため、事前に金融機関と相談し、融資のスケジュールを確認しておきましょう。
つなぎ融資: 宅地造成工事期間中に資金が必要な場合は、つなぎ融資を利用することも検討しましょう。つなぎ融資は、住宅ローンの融資実行までの期間をカバーするための融資です。
金利タイプ: 住宅ローンの金利タイプは、固定金利、変動金利、固定期間選択型など、様々な種類があります。金利上昇のリスクを考慮し、自分に合った金利タイプを選択しましょう。

5. 専門家への相談

住宅購入に関する不安や疑問は、一人で抱え込まずに、専門家に相談しましょう。専門家は、あなたの状況に合わせて、適切なアドバイスをしてくれます。

不動産コンサルタント: 不動産に関する専門的な知識と経験を持ち、物件選びから契約、引き渡しまで、総合的にサポートしてくれます。
ファイナンシャルプランナー: 資金計画、住宅ローンの選び方など、お金に関する相談に乗ってくれます。
弁護士: 契約内容のチェックや、トラブル発生時の対応について、専門的なアドバイスをしてくれます。

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6. まとめ

宅地未完成物件の購入は、リスクを伴いますが、適切な知識と対策を講じることで、そのリスクを最小限に抑え、理想のマイホームを実現することが可能です。契約前に重要事項説明書や契約書の内容をしっかりと確認し、住宅会社の信頼性を見極めましょう。また、万が一の事態に備えて、特約条項の追加、弁護士への相談、保険への加入などを検討しましょう。住宅ローンに関する注意点も踏まえ、専門家への相談も活用しながら、安心して住宅購入を進めてください。

この記事が、あなたの住宅購入における不安を解消し、理想のマイホームを実現するための一助となれば幸いです。

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