建築設備の延べ面積、竣工図と現況が違う！正確な面積を調べる方法を徹底解説
建築設備の延べ面積、竣工図と現況が違う！正確な面積を調べる方法を徹底解説
この記事では、建築設備の点検業務において、竣工図と実際の建築物の状況に差異があり、正確な延べ面積の把握に苦労されている方に向けて、具体的な解決策を提示します。特に、築40年の共同住宅の建築設備点検報告書作成における延べ面積の記載について、どのように対応すればよいのか、その具体的な方法を、専門家の視点と実務経験に基づき解説します。
顧客から建築物（築４０年・共同住宅）の延べ面積が記載された竣工図を借りたのですが、実際には存在しない地下１階が竣工図には載っているのです。建築設備点検の報告書に延べ面積を載せなければならないのですが、竣工図には実際にはない部分を含めた延べ面積が記載されています。このような場合、本当の延べ面積を知るにはどうしたらよいのでしょうか。ちなみに、所轄消防署に面積を教えてくれるようにお願いしましたが、断られてしまいました。
1. 建築設備点検における延べ面積の重要性
建築設備の点検は、建物の安全性を確保するために不可欠な業務です。その中でも、延べ面積の正確な把握は、点検の範囲や必要な設備の選定、そして報告書の正確性を左右する重要な要素となります。特に、築年数が経過した建物の場合、竣工図と現況が異なるケースは珍しくありません。このギャップを埋めることが、正確な点検報告書作成の第一歩となります。
2. 竣工図と現況の差異が生まれる原因
竣工図と現況に差異が生じる原因は多岐にわたります。主な原因としては、以下の点が挙げられます。
- 建築時の変更: 建築工事中に設計変更が行われ、その変更が竣工図に反映されていないケース。
- 増築や改修: 建物の一部が増築されたり、改修工事が行われた際に、その情報が更新されていないケース。
- 図面の紛失や劣化: 長い年月の中で図面が紛失したり、劣化して判読不能になっているケース。
- 誤った情報: 竣工図自体の情報が誤っているケース。
今回のケースのように、地下階の有無が問題となる場合、建築当時の地盤調査や設計段階での誤りが原因である可能性も考えられます。また、建築基準法や消防法などの法規改正により、既存の建物が法的に適合しなくなった結果、竣工図と現況が乖離することもあります。
3. 延べ面積を正確に把握するための具体的な方法
竣工図と現況に差異がある場合、以下の手順で正確な延べ面積を把握するための調査を行います。
3.1. 現地調査の実施
まず、実際に建物に足を運び、現況を詳細に調査します。目視による確認はもちろんのこと、メジャーやレーザー距離計などを用いて、各部分の寸法を測量します。特に、地下階の有無や、増築・改修の有無を入念に確認します。この際、可能な限り、建物の関係者（管理会社、所有者など）に話を聞き、建物の歴史や変更点に関する情報を収集します。
3.2. 関係書類の収集と確認
竣工図以外の関連書類も収集し、確認します。例えば、建築確認申請書、検査済証、増築・改修工事の設計図書、構造計算書などです。これらの書類には、建物の正確な情報が記載されている可能性があります。また、過去の消防検査の記録や、固定資産税の課税明細なども、面積に関する手がかりとなる場合があります。
3.3. 専門家への相談
建築に関する専門家（建築士、建築設備士など）に相談することも有効です。専門家は、図面の読解力や、建築に関する専門知識を有しており、問題解決のための的確なアドバイスをしてくれます。また、必要に応じて、専門的な調査（例えば、レーザースキャナーによる3D測量など）を依頼することもできます。
3.4. 面積計算の実施
現地調査や関連書類の確認によって得られた情報をもとに、正確な延べ面積を計算します。面積計算は、建築図面に基づき、各階の床面積を算出し、それらを合計することで行います。この際、建築基準法上の延べ面積の定義に従い、計算を行う必要があります。例えば、吹抜け部分や、バルコニー、ピロティなどの扱いには注意が必要です。
4. 消防署との連携
今回のケースでは、消防署に面積を教えてもらえなかったとのことですが、消防署は、建物の防火管理に関する情報を管理しており、延べ面積に関する情報も保有している可能性があります。再度、消防署に相談する際には、以下の点を考慮すると、よりスムーズな情報収集に繋がる可能性があります。
- 相談の目的を明確にする: なぜ延べ面積の情報が必要なのか、具体的に説明します。建築設備点検報告書の作成のため、正確な情報が必要であることを伝えます。
- 必要な情報を提供する: 竣工図や、これまでの調査で得られた情報を提示し、協力をお願いします。
- 担当者との連携: 担当者の方と良好な関係を築き、継続的に情報交換を行います。
- 情報公開請求: 情報公開請求制度を利用して、消防署が保有する情報を開示してもらうことも検討します。
5. 報告書作成における注意点
建築設備点検報告書を作成する際には、以下の点に注意する必要があります。
- 正確な情報: 延べ面積を含め、報告書に記載する情報は、正確かつ最新のものである必要があります。
- 根拠の明示: 情報の根拠（例えば、竣工図、現地調査結果、専門家の意見など）を明確に記載します。
- 差異の説明: 竣工図と現況に差異がある場合は、その差異とその原因を具体的に説明します。
- 写真の添付: 現地調査の写真などを添付し、視覚的にわかりやすく説明します。
- 専門用語の解説: 専門用語を使用する場合は、注釈をつけたり、わかりやすい言葉で説明したりします。
報告書の正確性は、建物の安全管理において非常に重要です。誤った情報に基づいて点検が行われると、設備の不具合を見落としたり、適切な対策が講じられなかったりする可能性があります。
6. 成功事例
ある共同住宅の建築設備点検において、竣工図と実際の建物の状況に差異があり、延べ面積の把握に苦労した事例があります。この事例では、まず、徹底的な現地調査を実施し、各階の寸法を詳細に測量しました。次に、過去の建築確認申請書や、増築工事の設計図書などを収集し、詳細な情報を収集しました。そして、建築士に相談し、専門的なアドバイスを受けながら、正確な延べ面積を算出しました。その結果、正確な点検報告書を作成することができ、建物の安全管理に貢献することができました。
7. まとめと今後の展望
建築設備の点検業務において、竣工図と現況の差異は、誰もが直面する可能性のある問題です。しかし、適切な調査と対応を行うことで、正確な延べ面積を把握し、質の高い点検報告書を作成することができます。今回の記事で紹介した方法を参考に、ぜひ、日々の業務に役立ててください。
今後は、3Dレーザースキャナーなどの最新技術を活用することで、より効率的かつ正確な調査が可能になると考えられます。また、AIを活用した図面解析技術の開発も進んでおり、これらの技術が、建築設備点検業務の効率化に貢献することが期待されます。
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8. よくある質問（FAQ）
以下に、建築設備の点検業務における延べ面積に関するよくある質問とその回答をまとめました。
Q1: 竣工図がない場合はどうすればよいですか？
A1: 竣工図がない場合は、まず、建築確認申請書や検査済証などの関連書類を探します。これらの書類にも、建物の情報が記載されている場合があります。また、現地調査を行い、建物の寸法を測量し、延べ面積を算出します。専門家（建築士など）に相談し、図面作成を依頼することも検討しましょう。
Q2: 延べ面積の計算方法がわかりません。
A2: 延べ面積の計算方法は、建築基準法によって定められています。各階の床面積を算出し、それらを合計します。ただし、吹抜け部分や、バルコニー、ピロティなどの扱いは、建築基準法上の定義に従う必要があります。専門家（建築士など）に相談し、計算を依頼することも可能です。
Q3: 消防署に延べ面積を教えてもらえませんでした。他に方法はありますか？
A3: 消防署に情報開示を求める方法は、情報公開請求制度を利用することです。また、他の関係機関（例えば、固定資産税を管轄する役所など）に問い合わせることも検討しましょう。建築士などの専門家に相談し、協力を求めることも有効です。
Q4: 報告書の修正が必要になった場合、どのように対応すればよいですか？
A4: 報告書の修正が必要になった場合は、まず、修正箇所を特定し、その根拠となる情報を収集します。修正内容を明確にし、修正後の報告書を作成します。修正理由を説明する文書（修正報告書など）を作成し、提出します。修正方法が不明な場合は、専門家（建築設備士など）に相談しましょう。
Q5: 建築基準法が改正された場合、延べ面積の計算に影響はありますか？
A5: 建築基準法の改正は、延べ面積の計算に影響を与える可能性があります。改正内容によっては、既存の建物の延べ面積の定義が変わることもあります。建築基準法に関する最新情報を常に確認し、必要に応じて、専門家（建築士など）に相談しましょう。
9. まとめ
建築設備の点検における延べ面積の正確な把握は、建物の安全性を確保するために不可欠です。竣工図と現況に差異がある場合は、現地調査、関連書類の収集、専門家への相談などを通じて、正確な情報を把握することが重要です。今回の記事で紹介した具体的な方法を参考に、日々の業務に役立ててください。