違法建築物件の賃貸借契約におけるトラブル回避術：不動産オーナーとテナントが知っておくべきこと
違法建築物件の賃貸借契約におけるトラブル回避術：不動産オーナーとテナントが知っておくべきこと
この記事では、違法建築物件の賃貸借契約に関する複雑な問題について、不動産オーナーとテナント双方の視点から、具体的な解決策と注意点を探ります。特に、店舗の賃貸借契約において、建築基準法や消防法に違反する可能性がある物件をめぐるトラブルは、専門的な知識と適切な対応が不可欠です。
それでは、今回の相談内容を見ていきましょう。
マンション1階の店舗で、建築当初から所有者が寿司店を営業していました。店舗の造作中に前面共用部分にはみ出し、防火シャッターを超えて造作がなされています。もちろん、防火シャッターは機能する状態です。25年間、消防の検査も毎年受けられ、所有者自身で営業されてきました。それを今度はテナントとして貸すことになりましたが、借主がこの違法建築を知った上で賃貸契約を締結しました。その後、居抜き譲渡契約で手付金を入れた際、設計図もまだ出来ておらず、今後何らかの指摘（消防法・建築基準法）があった場合の賠償保証、例えば店舗休業補償、社員の休業補償などを文書にて署名捺印を要求されています。その際、家主・私・事務員の前で前面の造作部分については借主が異議の申し立てはしないこと、自分で対応すると言っていたが、書面による証拠はありません。今後どのように対処すればよいのでしょうか。
この質問は、違法建築物件の賃貸借契約における法的リスク、契約交渉の難しさ、そして将来的なトラブル発生時の対応について、多くの疑問を投げかけています。以下、具体的な問題点と解決策を詳細に解説します。
1. 違法建築物件のリスクと法的責任
違法建築物件を賃貸する場合、オーナーとテナント双方に様々なリスクが伴います。これらのリスクを理解し、適切な対策を講じることが重要です。
1.1. 建築基準法と消防法の違反
- 建築基準法違反: 建築物の構造、用途、設備などが建築基準法に適合していない場合、是正命令や使用禁止命令が出される可能性があります。今回のケースでは、前面共用部分への造作が建築基準法に抵触する可能性があり、是正工事が必要になることがあります。
- 消防法違反: 防火シャッターの機能が損なわれている場合や、避難経路の確保が不十分な場合など、消防法に違反する可能性があります。消防署からの指導や、場合によっては営業停止命令が下されることもあります。
1.2. 法的責任の所在
- オーナーの責任: 違法建築物件を賃貸した場合、オーナーは是正義務を負います。是正工事費用や、テナントの損害賠償責任を負う可能性があります。
- テナントの責任: テナントは、契約内容や物件の使用状況によっては、違法建築であることを知りながら使用していた場合、一部の責任を負う可能性があります。しかし、基本的にはオーナーが是正義務を負います。
1.3. 賠償責任
万が一、違法建築が原因で事故や損害が発生した場合、オーナーはテナントだけでなく、第三者に対しても損害賠償責任を負う可能性があります。例えば、火災が発生し、避難経路が確保されていなかった場合、負傷者や死亡者が出た場合、多額の賠償責任を負うことになります。
2. 契約締結前の注意点
違法建築物件の賃貸借契約を締結する前に、オーナーとテナントは以下の点に注意し、十分な調査と協議を行う必要があります。
2.1. 事前調査
- 建築確認申請書の確認: 建築確認申請書や検査済証を確認し、建築物の構造や用途が法令に適合しているかを確認します。
- 現況調査: 専門家（建築士、不動産鑑定士など）による現況調査を行い、違法部分の有無や、その程度を把握します。
- 役所への確認: 建築指導課や消防署に問い合わせ、物件に関する法令上の問題点がないか確認します。
2.2. 契約書の内容
- 違法部分の明記: 契約書に、違法部分の場所、内容、是正方法、費用負担について明記します。
- 免責事項: テナントが違法部分を認識し、是正工事が必要な場合でも、オーナーが責任を負わない旨を明記する場合もあります。ただし、法的リスクを十分に理解した上で、慎重に検討する必要があります。
- 損害賠償条項: 違法建築が原因で損害が発生した場合の、損害賠償責任の範囲や、賠償額について明確に定めます。
- 解約条項: 違法建築が原因で、テナントが営業できなくなった場合の解約条件を定めます。
3. 契約締結後の対応
契約締結後も、オーナーとテナントは協力して、違法建築に関する問題を解決していく必要があります。
3.1. 是正工事
- 是正計画: 違法部分を是正するための具体的な計画を立て、建築士や専門業者と協力して工事を進めます。
- 費用負担: 是正工事の費用負担について、契約書の内容に従い、オーナーとテナントで協議します。
- 工事期間中の対応: 工事期間中の営業への影響や、仮設の対策などを検討します。
3.2. 消防署・行政との連携
- 報告と相談: 消防署や建築指導課に、是正工事の計画や進捗状況を報告し、相談を行います。
- 検査対応: 消防署や行政による検査に協力し、指摘事項に対応します。
3.3. 書面による証拠の確保
今回のケースでは、借主が「異議の申し立てはしない」と口頭で言っているものの、書面による証拠がないことが問題です。口頭での約束は、後々トラブルになった場合に、証拠として認められない可能性があります。書面による証拠を確保するために、以下の対応を検討しましょう。
- 合意書の作成: 借主との間で、前面の造作部分に関する現状認識、是正工事の必要性、費用負担、万が一の場合の責任範囲などを明確にした合意書を作成します。
- 弁護士への相談: 合意書の作成にあたっては、弁護士に相談し、法的リスクを最小限に抑えるようにします。
- 記録の保存: 借主とのやり取り（メール、手紙など）を記録し、証拠として保存します。
4. 借主からの賠償保証要求への対応
借主から、店舗休業補償や社員の休業補償などの賠償保証を要求されている場合、以下の点に注意して対応する必要があります。
4.1. 契約内容の確認
まずは、賃貸借契約書の内容を確認し、賠償に関する条項があるかどうかを確認します。契約書に、違法建築が原因で損害が発生した場合の責任範囲や、賠償額について定められている場合は、その内容に従って対応します。
4.2. 交渉と合意
借主との間で、賠償保証の範囲や金額について交渉を行います。この際、弁護士に相談し、法的リスクを考慮しながら、落としどころを探ります。合意に至った場合は、必ず書面（合意書）を作成し、双方の署名捺印を行います。
4.3. 保険の活用
不動産オーナー向けの保険には、違法建築が原因で発生した損害を補償するものが存在します。加入している保険の内容を確認し、賠償責任をカバーできるかどうかを検討します。
5. 専門家への相談
今回のケースのように、違法建築物件に関する問題は複雑で、専門的な知識が必要です。以下の専門家に相談することを検討しましょう。
- 弁護士: 契約書の作成、交渉、法的トラブルの解決など、法的なアドバイスを受けられます。
- 建築士: 違法部分の特定、是正工事の計画、建築基準法に関する相談ができます。
- 不動産鑑定士: 違法建築が物件の価値に与える影響について、評価を受けることができます。
- 行政書士: 建築関連の許認可手続きや、法的手続きの代行を依頼できます。
専門家への相談は、問題解決の糸口を見つけるだけでなく、将来的なリスクを回避するためにも非常に重要です。
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6. まとめ
違法建築物件の賃貸借契約は、オーナーとテナント双方にとって、多くのリスクを伴います。今回のケースでは、借主が違法建築を知りながら契約を締結したという特殊な状況ですが、それでも将来的なトラブルを完全に回避することは困難です。以下のポイントを再確認し、適切な対応を心がけましょう。
- 事前調査の徹底: 契約前に、建築基準法や消防法に関する調査を徹底し、違法部分の有無や程度を把握する。
- 契約書の明確化: 違法部分、是正方法、費用負担、損害賠償責任などを明確に契約書に明記する。
- 書面による証拠の確保: 口頭での約束だけでなく、合意書を作成するなど、書面による証拠を確保する。
- 専門家への相談: 弁護士、建築士、不動産鑑定士など、専門家に相談し、適切なアドバイスを受ける。
- 保険の活用: 不動産オーナー向けの保険を活用し、万が一の事態に備える。
違法建築物件の賃貸借契約は、複雑で専門的な知識が必要です。この記事で解説した内容を参考に、慎重に対応し、トラブルを未然に防ぎましょう。