新築住宅の表題登記、大丈夫？専門家が教える、ちょっと不安な疑問を解決！
新築住宅の表題登記、大丈夫？専門家が教える、ちょっと不安な疑問を解決！
この記事では、新築住宅の表題登記に関する疑問を抱えているあなたに向けて、専門的な知識と具体的なアドバイスを提供します。登記簿上の地積と建物の床面積の差異、そしてその対応策について、わかりやすく解説していきます。建築の専門用語や法的な手続きに不安を感じている方も、安心して読み進めてください。
まず、今回の相談内容を見ていきましょう。
新築住宅の表題登記についてです。
家を建てている土地の登記簿上の地積よりも、建築確認で申請している建物の延べ床面積が大きくなっています。
建設会社は『実際には大丈夫です』と言っていますがどうなんでしょうか
状況です。
・用途地域は一種低層です。（容積率100％まで）
・登記簿上の地積（仮に１００㎡とします）よりも、確認申請に記載されている建物の1F・2F合計の床面積が若干大きい（１００．２㎡位になっている）
・住宅メーカーは建築前に測量を行い、その時の測量の結果では地積は１００．４㎡であったので、確認申請の書類上は容積率９９．８％位に収まっている。
・建物の完成度合いは、内部の造作工事を残すのみとなっています。
・勉強のために自分で登記をしようと思っているのですが、登記簿上の地積よりもオーバーしているが大丈夫か？と住宅メーカーに尋ねると、登記の際には実際はそこまで法務局でチェックしないので大丈夫です、というような内容の返答でした。（家屋調査士？に確認してくれたようです）
質問ですが、
・当然、原則としては登記簿記載の数値が優先だと思うのですが、『多少なら』オーバーしてもそのまま登記されてしまうこともあるのでしょうか？実際のところはどうなのでしょうか。
・先日の測量の結果が正しい面積だから、といって登記簿の地積を今から修正（100⇒100.4に登記し直す）することも可能なのでしょうか？またその場合の手続きはどのようになるのでしょうか。
・この場合のよりベターな対応としては、メーカーの言うとおり、『知らんぷりしてそのまま表題登記を申請する』でしょうか？
今回の相談内容は、新築住宅の表題登記において、登記簿上の地積と実際の建物の床面積に差異があるという、多くの人が直面する可能性のある問題です。建設会社からは「大丈夫」と言われているものの、本当に問題がないのか、自分で登記をしたいと考えている方にとっては、不安を感じる部分も多いでしょう。この記事では、この疑問を一つずつ丁寧に解説していきます。
1. 登記簿の原則と現実：多少のオーバーは許される？
まず、登記の原則から見ていきましょう。登記簿は、土地や建物の権利関係を公示するための重要な公的記録です。したがって、登記簿に記載されている地積（土地の面積）や建物の床面積は、原則として正確であることが求められます。
しかし、現実には、登記の際に「多少のオーバー」が許容されるケースも存在します。これは、法務局がすべての物件を厳密にチェックするわけではないこと、そして、建築技術の進歩や測量方法の多様化により、完全に正確な数値を出すことが難しい場合があることなどが理由として挙げられます。
ただし、この「多少」という範囲は、具体的な数値や状況によって異なります。一般的には、ごくわずかな差異であれば、問題なく登記が受理される可能性があります。しかし、その程度は法務局の判断に委ねられるため、一概に「〇㎡までなら大丈夫」とは言えません。
今回のケースでは、登記簿上の地積が100㎡、建物の床面積が100.2㎡であり、その差は0.2㎡です。住宅メーカーは「大丈夫」と言っていますが、この判断が正しいかどうかは、最終的には法務局の判断に委ねられます。
2. 登記簿の地積を修正することは可能？
次に、登記簿の地積を修正することについて考えてみましょう。今回のケースでは、建築前の測量結果では地積が100.4㎡であったため、登記簿の地積を修正したいという気持ちも理解できます。
登記簿の地積を修正するには、原則として「地積更正登記」という手続きが必要になります。この手続きは、登記簿に記載されている地積が誤っている場合に、その誤りを正すために行われます。
地積更正登記を行うためには、以下の書類が必要となります。
- 地積測量図： 土地の測量結果をまとめた図面。
- 測量士または土地家屋調査士の資格証明書： 測量を行った専門家の資格を証明するもの。
- その他、必要に応じて法務局が指定する書類： 土地の状況や過去の経緯によって、必要な書類が異なります。
地積更正登記の手続きは、専門的な知識と技術が必要となるため、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。費用は、土地の面積や複雑さによって異なりますが、数十万円程度が目安となります。
今回のケースでは、建築前の測量結果と登記簿の地積に差異があるため、地積更正登記を行うことは可能です。しかし、0.4㎡の差異がどの程度の影響を与えるか、費用対効果を考慮して判断する必要があります。
3. ベターな対応策：メーカーの言うとおり？
それでは、今回のケースにおける「よりベターな対応策」について考えてみましょう。住宅メーカーが言うように、「知らんぷりしてそのまま表題登記を申請する」という選択肢は、確かに現実的な対応策の一つです。
なぜなら、前述の通り、多少の差異であれば登記が受理される可能性があるからです。もし、法務局が問題ないと判断すれば、そのまま登記が完了し、余計な手間や費用をかけずに済みます。
しかし、この方法にはリスクも伴います。万が一、法務局から指摘を受け、登記が受理されなかった場合、追加の手続きや費用が発生する可能性があります。また、将来的に土地を売却する際などに、この差異が問題となる可能性もゼロではありません。
したがって、よりベターな対応策としては、以下の2つの方法を検討することをおすすめします。
- 法務局に相談する： 登記を申請する前に、管轄の法務局に相談し、今回のケースについて意見を求めることができます。法務局の担当者は、専門的な知識に基づいて、適切なアドバイスをしてくれます。
- 土地家屋調査士に相談する： 土地家屋調査士は、登記に関する専門家です。今回のケースについて相談し、登記の可否やリスク、必要な手続きについてアドバイスを受けることができます。
これらの方法により、リスクを最小限に抑えつつ、適切な対応策を見つけることができます。
4. まとめ：賢い選択をするために
今回のケースでは、登記簿上の地積と建物の床面積に差異があるという、少し複雑な状況です。しかし、焦らずに、以下のステップで対応することで、賢い選択をすることができます。
- 現状を把握する： 登記簿謄本、建築確認申請書、測量図など、関連書類をすべて確認し、正確な状況を把握しましょう。
- 専門家に相談する： 法務局または土地家屋調査士に相談し、専門的なアドバイスを受けましょう。
- リスクを考慮する： 各選択肢のリスクとメリットを比較検討し、自分にとって最適な方法を選びましょう。
- 記録を残す： 相談内容や決定事項は、必ず記録に残しておきましょう。将来的に問題が発生した場合に、証拠として役立ちます。
新築住宅の表題登記は、一生に一度の大きな出来事です。専門家のアドバイスを受けながら、慎重に進めていくことが重要です。
今回のケースでは、法務局や土地家屋調査士に相談することで、より確実な対応策を見つけることができるでしょう。専門家の意見を聞き、納得のいく形で登記を進めてください。
もっとパーソナルなアドバイスが必要なあなたへ
この記事では一般的な解決策を提示しましたが、あなたの悩みは唯一無二です。
AIキャリアパートナー「あかりちゃん」が、LINEであなたの悩みをリアルタイムに聞き、具体的な求人探しまでサポートします。
無理な勧誘は一切ありません。まずは話を聞いてもらうだけでも、心が軽くなるはずです。
5. よくある質問と回答
Q1: 登記の際に、なぜ建物の床面積が重要になるのですか？
A1: 建物の床面積は、固定資産税の算出や、建築基準法上の規制（容積率など）に関わる重要な要素です。登記簿に正確な床面積が記載されていることは、権利関係の明確化と、適正な税金の徴収のために必要です。
Q2: 登記簿の地積と実際の面積が異なる場合、どのような影響がありますか？
A2: 影響は、その差異の程度によって異なります。ごくわずかな差異であれば、実質的な影響は少ないと考えられます。しかし、差異が大きい場合は、固定資産税の増減、土地の売買時のトラブル、融資の審査への影響などが考えられます。
Q3: 自分で登記をすることは可能ですか？
A3: 表題登記は、専門的な知識と手続きが必要となるため、土地家屋調査士に依頼するのが一般的です。しかし、自分で登記をすることも法律上は可能です。法務局の窓口で相談したり、関連書籍を参考にしたりして、手続きを進めることができます。
Q4: 土地家屋調査士に依頼するメリットは何ですか？
A4: 土地家屋調査士に依頼するメリットは、専門的な知識と経験に基づいた正確な手続き、時間と労力の節約、法的なトラブルのリスク軽減などです。また、土地家屋調査士は、法務局との連携もスムーズに行うことができます。
Q5: 登記に関する費用はどのくらいかかりますか？
A5: 登記に関する費用は、手続きの種類、土地の面積、建物の規模、依頼する専門家の報酬などによって異なります。一般的には、数十万円から数百万円程度が目安となります。事前に見積もりを取り、費用とサービス内容を比較検討することが重要です。
6. 専門家からのアドバイス
今回のケースでは、建物の床面積が登記簿上の地積よりもわずかに大きいという状況です。住宅メーカーは「大丈夫」と言っていますが、安易に判断せず、専門家である土地家屋調査士に相談することをおすすめします。
土地家屋調査士は、登記に関する専門知識と経験を有しており、今回のケースにおけるリスクや、適切な対応策についてアドバイスしてくれます。また、法務局との連携もスムーズに行うことができるため、安心して手続きを任せることができます。
専門家のアドバイスを受け、適切な対応策を選択することで、将来的なトラブルを回避し、安心して新築住宅での生活をスタートさせることができます。
7. まとめ
新築住宅の表題登記は、専門的な知識が必要となるため、不安を感じる方も多いでしょう。今回の記事では、登記簿上の地積と建物の床面積の差異に関する疑問を、わかりやすく解説しました。
重要なのは、現状を正確に把握し、専門家のアドバイスを受けながら、適切な対応策を選択することです。焦らずに、一つずつステップを踏んでいくことで、安心して新築住宅での生活をスタートさせることができます。