不動産契約後の説明と違う！泣き寝入りしないための対処法【専門家監修】
不動産契約後の説明と違う！泣き寝入りしないための対処法【専門家監修】
この記事では、不動産売買における契約後の説明と異なる点が見つかった場合の対処法について、専門家の視点から詳しく解説します。特に、中古戸建ての購入を検討している方が直面しやすい問題に焦点を当て、具体的な対応策や法的根拠、請求できる可能性のある項目などを分かりやすく説明します。契約後の不安を解消し、安心して取引を進めるためのヒントを提供します。
契約前と契約後の説明が違いました。いい加減な対応だと思いますがよくあることなのでしょうか？
不動産屋へは、どのようなことが言えて、どのような請求ができるのでしょうか。
今月に平成11年6月築の3階建て中古戸建てを購入しました。契約は済んでおります。まだ決済はこれからで、引渡しは今月末の予定です。
不動産屋は契約前にこの建物は新築から引渡しまで4回の中間検査を行っておりますと説明をしました。
しかし、契約後、「中間検査はおこなっていませんでした」と電話が入りました。
当時3階建ての中間検査は、平成11年の12月より義務づけられたので、その前に建てられた当物件は中間検査をしなくてもよかったそうで「実は行っていませんでした。すみません」と電話で伝えてきました。
ローンの本申し込みは済み、ローンの融資も決定しております。あとは物件の決済をして引渡しを受ける段階です。
ここで質問です。
- 不動産屋は落ち度はないのか。
- 不動産屋へはどんなことが言えてどんな請求できるのか。
- これは普通のことでこのまま引渡しを受けるしかないのか。
気持ちがもやもやしていてすっきりしません。どうぞアドバイスよろしくお願いいたします。
1. 不動産屋の説明義務と契約不適合責任
まず、不動産売買における不動産屋の責任と、契約不適合責任について理解しておきましょう。
1-1. 不動産屋の責任
不動産屋は、宅地建物取引業法に基づき、物件に関する重要な情報を正確に説明する義務があります。これは、買主が安心して取引を進められるようにするためのものです。今回のケースでは、契約前の説明と契約後の事実が異なっているため、不動産屋の説明義務違反が疑われます。
1-2. 契約不適合責任とは
2020年4月1日に施行された改正民法では、「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に変わりました。契約不適合責任とは、引き渡された物件が契約内容に適合しない場合に、売主が負う責任のことです。買主は、売主に対して、修補請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除などを求めることができます。
2. 具体的な問題点と対応策
今回のケースで問題となるのは、契約前の説明と異なる点です。具体的にどのような対応ができるのか、詳しく見ていきましょう。
2-1. 中間検査の有無に関する説明の重要性
中間検査の有無は、建物の安全性や品質を判断する上で重要な要素です。もし、中間検査が行われていなければ、建物が建築基準法に適合しているかどうかを判断するための情報が不足することになります。今回のケースでは、契約前に「中間検査が行われていた」という説明を受けていたため、買主はそれを前提として契約をしたと考えられます。
2-2. 不動産屋への対応
まずは、不動産屋に対して、説明と事実が異なることについて、書面で説明を求めることが重要です。具体的には、以下の内容を記載した内容証明郵便を送付することをお勧めします。
- 契約前の説明と異なる点（中間検査の有無）
- 事実と異なる説明が、契約の判断に影響を与えたこと
- 今後の対応について（損害賠償請求、代金減額請求など）
- 回答期限
内容証明郵便を送ることで、不動産屋に対して、問題の深刻さを認識させ、誠実な対応を促すことができます。また、法的紛争になった場合に、証拠として利用することも可能です。
2-3. 請求できる可能性のある項目
今回のケースでは、以下の項目について請求できる可能性があります。
- 損害賠償請求：事実と異なる説明を受けたことによって生じた損害（例：弁護士費用、精神的苦痛に対する慰謝料など）
- 代金減額請求：中間検査が行われていないことによる建物の価値の減少分
- 契約解除：契約を解除し、支払った金額の返還と損害賠償を請求する
請求できる金額は、個別の状況によって異なります。専門家（弁護士）に相談し、適切な金額を算定してもらうことが重要です。
3. 専門家への相談
不動産に関する問題は、専門的な知識が必要となる場合があります。一人で悩まず、専門家に相談することをお勧めします。
3-1. 弁護士への相談
弁護士は、法的観点から問題解決をサポートしてくれます。今回のケースでは、契約不適合責任に基づく請求や、損害賠償請求など、法的手段を検討することができます。弁護士に相談することで、適切な対応策を立てることができ、安心して問題を解決できます。
3-2. 宅地建物取引士への相談
宅地建物取引士は、不動産に関する専門的な知識を持っています。不動産取引の流れや、契約内容について、アドバイスを受けることができます。不動産屋との交渉を円滑に進めるために、宅地建物取引士に相談することも有効です。
3-3. 建築士への相談
建物の構造や安全性について、専門的な知識を持つ建築士に相談することも重要です。中間検査が行われていないことによって、建物の安全性に問題がないか、専門的な視点から評価してもらうことができます。必要に応じて、建物の調査（インスペクション）を依頼することも検討しましょう。
4. 契約解除と引渡し拒否について
契約解除や引渡し拒否は、最終的な手段となりますが、状況によっては検討する必要があります。
4-1. 契約解除の可能性
契約解除は、契約不適合責任に基づいて行われることがあります。今回のケースでは、中間検査が行われていないことが、契約の目的を達成できないほどの重大な問題であると判断されれば、契約解除が認められる可能性があります。ただし、契約解除をするためには、法的根拠が必要となります。専門家（弁護士）に相談し、契約解除が可能かどうか、慎重に判断する必要があります。
4-2. 引渡し拒否の可能性
引渡し拒否は、契約解除とは異なり、契約を継続したまま、物件の引渡しを拒否することです。今回のケースでは、不動産屋が適切な対応をしない場合、引渡しを拒否し、交渉を有利に進めることも考えられます。ただし、引渡し拒否をするためには、法的根拠が必要となります。専門家（弁護士）に相談し、引渡し拒否が可能かどうか、慎重に判断する必要があります。
5. 今後の注意点と予防策
今回の経験を活かし、今後の不動産取引で同様の問題を避けるために、以下の点に注意しましょう。
5-1. 重要事項説明書の確認
重要事項説明書は、不動産取引において非常に重要な書類です。物件に関する重要な情報が記載されていますので、隅々まで確認しましょう。特に、建物の構造や設備、法規制に関する事項は、念入りに確認する必要があります。疑問点があれば、必ず不動産屋に質問し、納得いくまで説明を受けてください。
5-2. 契約書の内容確認
契約書も、不動産取引において重要な書類です。契約内容をしっかりと確認し、不明な点があれば、必ず不動産屋に質問しましょう。特に、契約不適合責任に関する条項は、注意深く確認する必要があります。万が一、問題が発生した場合に、どのような対応ができるのか、事前に確認しておきましょう。
5-3. 事前の調査
不動産を購入する前に、物件に関する情報を収集し、事前に調査することが重要です。例えば、建物の築年数や構造、設備の状態などを確認することで、将来的なトラブルを未然に防ぐことができます。また、専門家（建築士など）に依頼して、建物の調査（インスペクション）を行うことも有効です。
5-4. 不動産屋の選定
信頼できる不動産屋を選ぶことも、重要なポイントです。評判や実績、対応などを考慮し、安心して取引できる不動産屋を選びましょう。複数の不動産屋に見積もりを依頼し、比較検討することも有効です。
6. まとめ
今回のケースでは、契約前の説明と契約後の事実が異なっているため、不動産屋の説明義務違反が疑われます。まずは、不動産屋に対して、書面で説明を求め、今後の対応について協議することが重要です。必要に応じて、専門家（弁護士、宅地建物取引士、建築士）に相談し、適切な対応策を立てましょう。今回の経験を活かし、今後の不動産取引では、重要事項説明書や契約書の内容をしっかりと確認し、事前に調査を行うことで、トラブルを未然に防ぎましょう。
不動産売買は、人生における大きな買い物です。しっかりと情報収集し、専門家のアドバイスを受けながら、安心して取引を進めてください。
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