大手不動産会社で仲介手数料を安く交渉する方法｜ベテランコンサルタントが教える賢い物件購入術
大手不動産会社で仲介手数料を安く交渉する方法｜ベテランコンサルタントが教える賢い物件購入術
この記事では、大手不動産会社での物件購入を検討している方が抱える疑問や悩みを解決するために、具体的なアドバイスを提供します。特に、仲介手数料の交渉や、物件の状態の見極め方について焦点を当て、あなたの不動産購入を成功に導くためのノウハウを伝授します。
三井のリハウス、東急リバブル、住友不動産販売、センチュリー２１、野村不動産アーバンネットなどの評判について気になります。我が家の近所で気に入った物件を見つけました。WEB上で色々な不動産屋さんで同じ物件が出てました。三井のリハウス、東急リバブル、住友不動産販売、センチュリー２１、野村不動産アーバンネットなどです。
なんとなくテレビＣＭで有名な三井のリハウスに電話して物件の詳しい諸経費について聞きました。それと、なんで同じ物件が色々な不動産屋で宣伝されているか気になったので聞きました。一般媒介という形式で物件の持ち主が色んな不動産屋に依頼をすると、色んな不動産屋で宣伝されると教えてもらいました。
それはいいとして、買おうとしている物件の諸経費で一番高い項目が仲介手数料で約１３０万円となってした。
現金で買うし物件も他の不動産屋でオープンハウスをしていたので自分で見てきて何も不動産屋には、手間を取らせていない訳だから、仲介手数料を安くならないか？と三井のリハウスに質問したら、仲介手数料の割引はしません。と言われてしまいました。
たまたま、テレビＣＭで有名だからと思って問合せただけだから、東急リバブル、住友不動産販売、センチュリー２１、野村不動産アーバンネットに次々と問合せして同じように仲介手数料が安くならないか？と質問しましたが、どこも「仲介手数料は３％で割引はしませんん」という答えでした。
物件は、築３０年の中古マンションです。若干建物が古いんで、色々建物について聞くと「建物は自分で見て判断してください」的な事を言われました。私は、普通の会社員なんで「自分で判断しろ」的な事を言われても基準が解りません。
「建物を専門的に見てどう思うか？」と「仲介手数料を割り引いて欲しい」的な事を言った段階で不動産屋の営業マンに煙ったがられているのを、マジマジと感じます・・。やはり私の言っている事は、ワガママで、大手の不動産屋と言っても、結局、対応はどこもこんな感じなんでしょうか？私の要望を聞いてくれる対応の良い不動産屋はないでしょうか？
ご質問ありがとうございます。大手不動産会社での物件購入に関する疑問、仲介手数料の交渉、物件の状態の見極め方、そして対応の良い不動産会社を探す方法について、具体的なアドバイスを提供します。
1. 仲介手数料の交渉術：賢く節約する
仲介手数料は、不動産購入における大きな出費の一つです。しかし、交渉の余地がないわけではありません。以下に、仲介手数料を交渉するための具体的な方法を解説します。
1.1. 仲介手数料の仕組みを理解する
仲介手数料は、宅地建物取引業法によって上限が定められています。取引額に応じて手数料の上限が決まっており、それ以上の金額を請求されることはありません。
- 400万円以下の物件： 取引額の5%以内
- 400万円を超える物件： 取引額の3% + 6万円
今回のケースでは、仲介手数料が約130万円とのことですので、物件価格は4000万円を超えていると推測できます。この場合、仲介手数料の上限は物件価格の3% + 6万円となります。
1.2. 仲介手数料を交渉するタイミングと方法
仲介手数料の交渉は、物件の購入を決める前に、つまり、購入申込書を提出する前に行うのが一般的です。交渉の際には、以下の点を意識しましょう。
- 現金購入であることを伝える： 現金で購入する場合、金融機関への融資手続きがないため、不動産会社の手間が減ります。この点をアピールして、手数料の減額を交渉できます。
- オープンハウスでの内見： 自分で物件を見学し、不動産会社の手間を省いていることを伝え、手数料の減額を交渉する材料にできます。
- 他の不動産会社の動向を伝える： 他の不動産会社が手数料の割引やサービスを提供している場合、その情報を伝え、自社も同様の対応を検討するよう促します。
- 媒介契約の種類を確認する： 媒介契約には、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類があります。一般媒介契約の場合、複数の不動産会社に仲介を依頼できるため、競争原理が働き、手数料の交渉がしやすくなる可能性があります。
1.3. 交渉が難航した場合の選択肢
大手不動産会社は、会社の規定により仲介手数料の割引に応じない場合があります。その場合は、以下の選択肢を検討しましょう。
- 他の不動産会社を検討する： 中小規模の不動産会社や、手数料割引を謳っている会社を探してみましょう。複数の会社を比較検討することで、より良い条件を見つけられる可能性があります。
- 手数料以外のサービスを交渉する： 仲介手数料の割引が難しい場合でも、他のサービス（例えば、ハウスクリーニングやリフォームの見積もりなど）を無料で提供してもらうなど、別の形で交渉してみましょう。
- セルフ仲介を検討する： 自分で買主を探し、不動産会社を介さずに取引を行う「セルフ仲介」という方法もあります。この場合、仲介手数料は発生しませんが、専門知識や手続きが必要となるため、注意が必要です。
2. 中古マンションの建物調査：専門家視点での見極め方
築30年の中古マンションを購入する際には、建物の状態をしっかりと確認することが重要です。素人だけで判断するのは難しいため、専門家の協力を得ることを検討しましょう。
2.1. 建物診断の重要性
建物の状態を把握するためには、専門家による建物診断が不可欠です。建物診断では、以下の点をチェックします。
- 構造的な問題： 基礎、柱、梁、床などの劣化や損傷、耐震性の確認
- 雨漏り： 屋根、外壁、窓からの雨漏りの有無
- 給排水設備： 配管の劣化や漏水、水圧の確認
- 電気設備： 配線、コンセント、ブレーカーなどの状態
- 内装： 壁、床、天井のひび割れや浮き、カビの発生
2.2. 専門家の選び方
建物診断を依頼する専門家を選ぶ際には、以下の点に注意しましょう。
- 一級建築士または建築士事務所登録のある会社： 専門知識と経験があり、信頼性が高いです。
- 実績と評判： 過去の診断実績や、顧客からの評判を確認しましょう。
- 費用： 複数の業者から見積もりを取り、費用とサービス内容を比較検討しましょう。
- 報告書の詳細度： 診断結果を詳細に報告してくれる業者を選びましょう。写真付きで、具体的な修繕箇所や費用を提示してくれると、より安心です。
2.3. 建物診断後の対応
建物診断の結果、修繕が必要な箇所が見つかった場合は、以下の対応を検討しましょう。
- 売主との交渉： 修繕費用を売主が負担するよう交渉するか、物件価格から修繕費用分を差し引いてもらう。
- リフォームの見積もり： 修繕が必要な箇所をリフォームする費用を見積もり、予算を立てる。
- 専門家への相談： 修繕方法や費用について、専門家のアドバイスを受ける。
3. 対応の良い不動産会社を見つける方法
不動産購入は、人生における大きな決断です。信頼できる不動産会社を見つけることが、成功の鍵となります。以下に、対応の良い不動産会社を見つけるためのヒントを紹介します。
3.1. 複数の会社を比較検討する
1社だけでなく、複数の不動産会社に相談し、比較検討することが重要です。それぞれの会社の対応や提案内容、担当者の人柄などを比較し、自分に合った会社を選びましょう。
3.2. 担当者の質を見極める
担当者の対応は、不動産会社の質を左右します。以下の点に注目して、担当者の質を見極めましょう。
- 専門知識： 不動産に関する専門知識が豊富で、的確なアドバイスをしてくれる。
- コミュニケーション能力： 質問に対して丁寧に答え、分かりやすく説明してくれる。
- 誠実さ： 顧客の立場に立って、誠実に対応してくれる。
- レスポンスの速さ： 連絡に対して迅速に対応してくれる。
- 顧客志向： 顧客の要望をしっかりと聞き、最適な提案をしてくれる。
3.3. 評判を調べる
インターネット上の口コミや評判を参考に、不動産会社の評判を調べましょう。ただし、全ての情報を鵜呑みにするのではなく、様々な意見を参考に、総合的に判断することが大切です。
3.4. 相談会やセミナーに参加する
不動産会社が開催する相談会やセミナーに参加し、会社の雰囲気や担当者の人柄を確かめるのも良い方法です。実際に話を聞くことで、その会社の対応やスタンスを理解することができます。
4. まとめ：賢い不動産購入のために
大手不動産会社での仲介手数料の交渉は、物件価格や購入者の状況によって異なりますが、交渉の余地がないわけではありません。現金購入であることや、オープンハウスでの内見などをアピールし、仲介手数料の減額を交渉しましょう。また、中古マンションの購入においては、建物の状態を専門家に見てもらい、修繕が必要な場合は、売主との交渉やリフォームの見積もりを検討しましょう。対応の良い不動産会社を見つけるためには、複数の会社を比較検討し、担当者の質や評判を調べることが重要です。これらのポイントを押さえて、賢く不動産購入を進めましょう。
不動産購入は、多くの人にとって一生に一度の大きな買い物です。後悔のないように、しっかりと情報収集し、準備を整えてから臨みましょう。
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