建物の未登記問題を解決！増改築と名義変更の疑問を徹底解説
建物の未登記問題を解決！増改築と名義変更の疑問を徹底解説
この記事では、区分所有建物の登記に関する複雑な疑問にお答えします。増改築を計画しているものの、建物の未登記や名義変更、贈与税など、様々な問題に直面している方のための情報です。専門的な知識がなくても理解できるよう、分かりやすく解説していきます。
まず、今回の相談内容を見ていきましょう。
区分所有建物の登記について教えてください。
現在、１棟２戸の住宅（平屋建）に住んでいます。昭和４９年当時に公営住宅として建築され、両親が入居。その後、自治体からの払い下げを受けたものです。父親が固定資産税の納税義務者になっています。調べてみたら、建物部分は未登記、土地については登記済みでした。
このたび、この住宅について増改築を計画しており、
●資金調達で銀行の有担保ローンを利用したいので、審査段階（増改築前の段階）で建物の表示登記・保存登記が必要。（完成後には、改めて抵当権設定登記が必要）
●「住宅の増改築にかかるローン減税」適用を受けるため、父親名義でなく、自分名義での登記が必要。
という状態です。
そこで質問です。
①区分所有建物の表示登記・保存登記は簡単にできるのか？
今まで、土地の所有権移転登記にチャレンジしたことはありますが、建物関係の登記は経験がありません。建物の登記は大変だと聞きますが本当でしょうか？
また、増改築設計用に作成された既存建物の図面などは登記に利用できますか？
②隣家との調整は必要か？
建物の登記をするにあたり、隣家側の境界立会同意書などが必要でしょうか？
③仮に、行政書士、司法書士などに登記を依頼する場合、およそどの程度の金額が必要となりますでしょうか？
④贈与税について
固定資産評価額はそれほど高くない物件になっているのですが、父→私 への生前贈与となってしまいますので、贈与税が課税されるのでしょうか？
以上、皆様からの回答をいただけますようよろしくお願いします。
それでは、それぞれの疑問について詳しく見ていきましょう。
1. 区分所有建物の表示登記・保存登記は簡単にできるのか？
建物の登記は、土地の登記に比べて専門的な知識や手続きが必要となる場合があります。特に、未登記の建物を登記する場合には、いくつかのステップを踏む必要があります。
表示登記とは、建物の物理的な情報を登記簿に記録する手続きです。具体的には、建物の種類、構造、床面積などを登記します。増改築を行う場合は、増改築後の建物の情報を正確に登記する必要があります。
保存登記とは、建物の所有権を登記簿に記録する手続きです。未登記の建物の場合は、まず表示登記を行い、その後に保存登記を行うのが一般的です。
建物の登記が「大変」と言われる理由の一つに、必要書類の多さや専門知識の必要性があります。しかし、適切な準備と手順を踏めば、ご自身でも行うことは可能です。ただし、専門的な知識が必要となる場合や、時間的な余裕がない場合は、専門家である土地家屋調査士や司法書士に依頼することをおすすめします。
増改築設計用に作成された既存建物の図面は、表示登記の際に利用できる場合があります。ただし、図面の内容が正確であること、そして現在の建物の状態と一致していることが重要です。図面がない場合は、現況測量を行い、図面を作成する必要があります。
2. 隣家との調整は必要か？
建物の登記を行う際に、隣家との調整が必要となる場合があります。特に、建物の境界線が不明確な場合や、隣家の所有者と意見の相違がある場合は、トラブルに発展する可能性もあります。
隣家との調整が必要となる主なケースとしては、
- 建物の増築や改築によって、境界線が変更される場合
- 建物の登記に必要な測量を行う際に、隣家の土地との境界線を確認する必要がある場合
などがあります。
隣家との調整を行う際には、事前に隣家の所有者に連絡を取り、事情を説明し、理解を得ることが重要です。境界線が不明確な場合は、隣家の所有者と立ち会って境界を確認し、境界確認書を作成するなどの手続きが必要となる場合があります。
隣家との調整がうまくいかない場合は、専門家である土地家屋調査士や弁護士に相談することも検討しましょう。
3. 行政書士、司法書士などに登記を依頼する場合の費用
建物の登記を専門家に依頼する場合、費用は、建物の規模や構造、手続きの複雑さなどによって異なります。一般的に、表示登記と保存登記を合わせて依頼した場合、数十万円程度の費用がかかることが多いです。
費用の内訳としては、
- 専門家への報酬
- 登録免許税（登記の際に国に納める税金）
- その他実費（測量費用、書類取得費用など）
などがあります。
専門家を選ぶ際には、複数の専門家に見積もりを依頼し、費用だけでなく、実績や対応なども比較検討することをおすすめします。また、事前に費用に関する説明をしっかりと受け、不明な点があれば質問するようにしましょう。
4. 贈与税について
父親から自分名義への建物の名義変更は、原則として贈与とみなされ、贈与税が課税される可能性があります。贈与税の課税対象となるのは、建物の固定資産評価額です。
贈与税の計算方法は、
- 贈与財産の評価額を算出する（固定資産評価額）
- 基礎控除額（年間110万円）を控除する
- 残りの金額に税率を適用する
という流れです。
贈与税には、基礎控除額というものが存在します。これは、年間110万円までの贈与であれば、贈与税がかからないというものです。しかし、今回のケースでは、建物の固定資産評価額が110万円を超える可能性が高いため、贈与税の課税対象となる可能性が高いです。
贈与税の税率は、贈与額に応じて異なります。贈与税の計算や節税対策については、税理士に相談することをおすすめします。
参考情報：
固定資産評価額は、毎年、市町村から送付される固定資産税の納税通知書に記載されています。また、市町村の税務課で確認することもできます。
まとめと今後のアクションプラン
今回の相談内容を踏まえ、今後のアクションプランをまとめます。
- 専門家への相談：まずは、土地家屋調査士、司法書士、税理士に相談し、具体的な手続きや費用、税金について確認しましょう。複数の専門家に見積もりを依頼し、比較検討することをおすすめします。
- 必要書類の準備：建物の登記に必要な書類を事前に準備しましょう。増改築設計図面、固定資産税の納税通知書、本人確認書類などが必要です。
- 隣家との調整：隣家の所有者に連絡を取り、増改築の計画と建物の登記について説明し、理解を得ましょう。境界線の確認や境界確認書の作成など、必要な手続きを進めましょう。
- 資金計画：増改築にかかる費用と、建物の登記にかかる費用、贈与税など、資金計画を立てましょう。銀行のローンを利用する場合は、事前に融資の審査を受けておきましょう。
- 手続きの実行：専門家の指示に従い、建物の表示登記、保存登記の手続きを進めましょう。贈与税の申告も忘れずに行いましょう。
建物の登記や名義変更は、専門的な知識が必要となる複雑な手続きです。しかし、適切な準備と専門家のサポートがあれば、必ず解決できます。諦めずに、一つずつ問題を解決していきましょう。
今回のケースでは、専門家への相談が不可欠です。土地家屋調査士、司法書士、税理士など、それぞれの専門家に相談し、具体的なアドバイスを受けることが重要です。また、増改築の計画についても、建築士や設計士に相談し、適切なアドバイスを受けるようにしましょう。
建物の登記や名義変更は、一生に一度あるかないかの経験かもしれません。しかし、適切な知識と専門家のサポートがあれば、必ず成功できます。諦めずに、一つずつ問題を解決していきましょう。頑張ってください！
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