大東建託オーナー必見！アパート経営の悩み、本当に大東建託は関係ないの？問題解決チェックリスト
大東建託オーナー必見！アパート経営の悩み、本当に大東建託は関係ないの？問題解決チェックリスト
この記事では、アパート経営に関する様々な疑問にお答えします。特に、大東建託との関係性や、土地の利用、法的問題について焦点を当て、具体的な解決策を提示します。この記事を読むことで、あなたは自身の状況を客観的に理解し、適切な対応策を見つけることができるでしょう。
大東建託にアパート経営者が土地を貸しただけで、アパート駐車場の出入口の付替え（南面砂利道から交差点に向ける）の要望も、看板が前に有るから自分で電話してくれ！内は一切アパート経営に関係ない。本当か？
収益保証とは確定金額保証か？否か？家主は変更費用を出す気はない様だ！家賃収入５万円Ｘ３０戸＝１５０万円/月なら大企業社長級だ。経費はどちらが損金計上するのだろうか？それが出来る方が出入口変更・角の煉瓦塀撤去・赤のサッカーコーン２個で十分代用可能だと思う。
アパート建設反対の住民運動が有った様で家主は面会に行った時も、土地を貸しただけだ！アパートの事は大東建託の看板を見て自分で電話してくれ！内は一切関係ない！法律も何も解らないのか？解らない振りをしているズルイ人か？信州の自然は素晴らしいが、満蒙開拓団の浅間山国有林への大日向入植地で戦後に払い下げられた所らしい。『大地の子』？
アパートの家主・経営者の所だけが4ｍ後退の拒否をして、アパート住人＝店子の西方向の進行を妨害し、２０／２３＝大半の車がアパートの東隣のマンション北側を東行して、右折南下が一番見え難い交差点を一切確認せずに平気で右折する。その一人と私が無駄な交通事故になった様だ。
もう一つ、角地で南北が4ｍ道路に2ｍ以上接しているから、東西道路は1ｍ弱も後退せずにお上のお咎めは無いのだろうか？前回の質問箱では許されない、とは出ていたが、その程度か？もっと行政処分は無いのだろうか？舗装にするかどうかの時では無くて通行権の問題だ。半永久的工作物の築造は禁止されて居るはずだ。まして終戦後直ぐでなく、10年以上前の新築だからコンクリ建造物側壁は禁止だと思うが如何でしょうか？
この文章を軽井沢町役場建設課に転送しようか？それが一番手っ取り早い。
1. 大東建託との関係性：どこまで責任があるのか？
まず、大東建託とオーナーの関係性を正確に理解することが重要です。大東建託は、賃貸経営受託システム（サブリース）を提供しており、オーナーから物件を借り上げて入居者募集や建物管理を行います。このシステムでは、大東建託が一定の収益をオーナーに支払うため、一見するとオーナーは経営に関与しないように見えるかもしれません。
しかし、実際には、大東建託とオーナーの間には契約があり、その内容によって責任範囲が異なります。例えば、駐車場の出入口の変更や、建物の修繕に関する責任は、契約内容によってオーナーまたは大東建託のどちらかに帰属します。オーナーが「土地を貸しただけ」と主張する場合でも、契約書の内容を確認し、大東建託との責任分担を明確にする必要があります。
チェックポイント：
- 契約書の確認: 大東建託との賃貸経営受託契約書を隅々まで確認し、責任範囲と義務を把握する。
- 担当者との協議: 大東建託の担当者と面談し、問題点について協議し、解決策を模索する。
- 専門家への相談: 弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談し、法的アドバイスや専門的な見解を得る。
2. 収益保証と経費：確定金額保証ではない可能性
サブリース契約における「収益保証」は、確定金額を保証するものではない場合があります。契約内容によっては、家賃収入から一定の経費を差し引いた金額が支払われることもあります。また、空室率や修繕費などの影響により、実際の収益が変動することも考慮する必要があります。
経費の損金計上についても、契約内容によって異なります。一般的には、建物の修繕費や管理費などはオーナーが負担し、損金計上することも可能です。しかし、契約によっては、大東建託がこれらの費用を負担し、損金計上することもあります。どちらが経費を負担し、損金計上できるのかは、契約書で明確に定められています。
チェックポイント：
- 収益保証の内容確認: サブリース契約における収益保証の具体的な内容（保証金額、保証期間、免責事項など）を確認する。
- 経費の負担と損金計上: 経費の負担者と損金計上の可否について、契約書と税務署の情報を照らし合わせる。
- 収支のシミュレーション: 実際の家賃収入と経費を考慮した収支シミュレーションを行い、経営状況を把握する。
3. 土地利用と法的問題：建築基準法と道路交通法
アパートの駐車場出入口の変更や、道路後退に関する問題は、建築基準法や道路交通法に抵触する可能性があります。特に、角地における道路後退や、通行の妨げとなる工作物の設置は、法的規制の対象となる場合があります。
道路後退について：
建築基準法では、幅員4m未満の道路に接する土地に建物を建てる場合、道路の中心線から2m後退しなければならないと規定されています。これは、道路の幅員を確保し、緊急車両の通行や歩行者の安全を確保するためです。今回のケースでは、東西道路が1m弱しか後退していないという問題があり、建築基準法に違反している可能性があります。
通行権について：
アパートの出入口が、他の通行を妨げるような位置にある場合、通行権の問題が生じる可能性があります。特に、交通事故の原因となっている場合、法的責任を問われる可能性があります。
チェックポイント：
- 建築基準法の確認: 建築基準法に基づき、道路後退や建物の配置が適切であるかを確認する。
- 道路交通法の確認: 道路交通法に基づき、駐車場の出入口や交通規制が適切であるかを確認する。
- 専門家への相談: 建築士や弁護士などの専門家に相談し、法的問題の解決策を検討する。
4. 住民との関係：建設反対とトラブル対応
アパート建設に対する住民運動があった場合、その後の関係性は重要です。住民とのトラブルは、アパート経営に悪影響を及ぼす可能性があります。建設反対の経緯や、住民とのコミュニケーション不足が、現在の問題につながっている可能性も考えられます。
チェックポイント：
- 住民との対話: 住民との対話を通じて、問題点を共有し、解決策を模索する。
- 説明責任: 住民に対して、アパートの運営方針や問題点について説明し、理解を求める。
- 協力体制の構築: 住民との協力体制を構築し、良好な関係を築く。
5. 具体的な問題解決ステップ：問題解決のためのロードマップ
問題を解決するためには、以下のステップで進めることが効果的です。
- 現状把握: 問題となっている状況を正確に把握し、問題点を整理する。
- 情報収集: 関係各者（大東建託、住民、行政など）から情報を収集し、事実関係を明確にする。
- 専門家への相談: 弁護士、建築士、不動産鑑定士などの専門家に相談し、法的アドバイスや専門的な見解を得る。
- 交渉: 大東建託や住民との交渉を行い、解決策を模索する。
- 法的措置: 交渉がまとまらない場合は、法的措置（訴訟など）を検討する。
6. 軽井沢町役場への相談：行政の役割と手続き
軽井沢町役場建設課への相談は、問題解決の有効な手段の一つです。行政は、建築基準法や道路交通法に関する規制を管轄しており、問題点の是正を求めることができます。また、行政指導や行政処分を行うこともあります。
相談方法：
- 情報収集: 軽井沢町役場のウェブサイトや窓口で、建築基準法や道路交通法に関する情報を収集する。
- 相談: 建設課の担当者に、問題点を説明し、相談する。
- 資料提出: 問題に関する資料（契約書、図面、写真など）を提出し、状況を説明する。
- 指導・指示: 行政からの指導や指示に従い、問題解決に向けて対応する。
7. 成功事例：類似ケースからの学び
類似のケースを参考に、問題解決のヒントを得ることができます。例えば、駐車場出入口の変更に関するトラブルでは、専門家との連携や、住民との合意形成が成功の鍵となりました。また、道路後退に関する問題では、行政との協議を通じて、適切な対応策を見つけた事例があります。
事例1：駐車場出入口の変更
あるアパートオーナーは、駐車場の出入口が狭く、交通安全上の問題があることに気づきました。そこで、専門家（建築士、弁護士）に相談し、出入口の変更計画を立てました。同時に、近隣住民との協議を行い、変更後の出入口の位置やデザインについて合意を得ました。その結果、安全性が向上し、住民からの苦情も解消されました。
事例2：道路後退の問題
別のオーナーは、アパートが道路後退の規定に違反していることに気づきました。そこで、行政（役所）に相談し、状況を説明しました。行政の指導に従い、建物の改修を行い、道路後退の規定に適合させました。その結果、法的リスクを回避し、安心してアパート経営を続けることができました。
8. まとめ：問題解決への第一歩
アパート経営における問題は、複雑で多岐にわたりますが、適切な対応策を講じることで解決できます。まずは、現状を正確に把握し、関係各者との連携を図ることが重要です。専門家への相談や、行政への相談も有効な手段です。この記事で提供したチェックリストやアドバイスを参考に、問題解決への第一歩を踏み出しましょう。
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9. よくある質問（FAQ）：疑問を解消
Q1: 大東建託は、アパートの修繕義務を負うのですか？
A1: 修繕義務は、契約内容によって異なります。サブリース契約の場合、大東建託が修繕費用を負担する場合もあれば、オーナーが負担する場合もあります。契約書を確認し、どちらが修繕義務を負うのかを確認してください。
Q2: 道路後退に関する問題は、どのように解決すればよいですか？
A2: まずは、建築基準法に基づき、現在の状況が法的に問題ないかを確認します。問題がある場合は、行政（役所）に相談し、指導や指示に従って、建物の改修などを行います。専門家（建築士）に相談し、具体的な解決策を検討することも有効です。
Q3: 住民とのトラブルを避けるためには、どうすればよいですか？
A3: 住民とのコミュニケーションを密にし、問題点や要望を共有することが重要です。定期的に住民説明会を開催したり、意見交換の場を設けたりすることで、良好な関係を築くことができます。また、トラブルが発生した場合は、誠実に対応し、迅速に解決することが大切です。
10. まとめと次のステップ
アパート経営に関する問題は、複雑で、専門的な知識が必要となる場合があります。この記事で提供した情報やチェックリストを参考に、まずはご自身の状況を整理し、問題点を明確にしましょう。その上で、専門家への相談や、関係各者との連携を図り、問題解決に向けて積極的に行動してください。
次のステップとして、大東建託との契約内容を確認し、専門家への相談を検討しましょう。また、軽井沢町役場建設課への相談も、問題解決の糸口となる可能性があります。