建ぺい率オーバーの中古住宅購入、後悔しないための徹底比較
建ぺい率オーバーの中古住宅購入、後悔しないための徹底比較
この記事では、建ぺい率オーバーの中古住宅購入を検討している20代の奥様に向けて、後悔しないための情報を提供します。特に、将来的なリフォームやローンの借り換え、耐震補強の費用や方法について、具体的な比較検討を通して理解を深めていきます。専門家のアドバイスや、実際に建ぺい率オーバーの家に住んでいる方の声も参考に、あなたにとって最善の選択ができるようサポートします。
お世話になります。
主人29歳、会社員。私21歳、専業主婦。9月予定日で双子が生まれる予定です。
私はこういうことにはあまり無頓着でよく分かっていないことも多いのでお知恵をお貸し頂ければ幸いです。
今購入候補である物件は築17年の中古戸建で価格は土地込み1700万ちょっとの物件です。
内装は軽くリフォーム済みで3階建ての新築分譲でもよくあるタイプのお家です。
ローンの事前審査は通りました。
地域•利便性ともに抜群。現在そこは都市計画？の地域に入っているので土地自体の価値が下がることは無さそうです。
家自体のこともお金のことも含めて私は最終的に納得し、これなら良いと思いました。
でも主人が建ぺい率？を気にしています。この家は建ぺい率オーバーで今の法律では違法建築らしいです。
なので、将来的に耐震補強なども含めた大規模リフォームをしたいと思った時や金利の都合でローンを借り換えようと思った時に、銀行が拒否して借り換えはかなり難しいということを聞きました。
まず、現在のオーバーの状態ではどの銀行も違法という時点でやっぱり貸したがらないもんなんでしょうか？
今回は地方銀行でローンが通りましたが当初想定していた金利よりも0.5%くらい上がって2.075%で通りました。
何故金利が上がったのか、何故物件自体が安いのか、よく考えてみればこの建ぺい率オーバーということが原因なのではないかと主人は言っています。
変動金利ですが、例えば5年後10年後にとんでもない金額まで跳ね上がるようなら銀行を変えて金利を今より下げれたら得だよという知人の不動産屋さんに聞いたので、それも含めて借り換えも検討できる前提で、今この家を購入したいと思っています。
(実際にするかしないかは、状況にもよるので分かりませんが…)
また、将来的にリフォームをしたいと考えているのは主に3階部分なのですが、減築をした上でなら建ぺい率に引っ掛かる事もないと思うということを言っていますが、実際に現在の家がオーバーで3階部分だけ何らかの方法で減築することは可能なのでしょうか？
また、その減築工事自体は費用的にはどんな感じですか？
主人がいう大規模リフォームは耐震補強も込みで1000万円前後の予算で考えているそうなのですが、私は正直それをするべきなのかは分かりません。
耐震補強だけじゃダメなの？とか、主人が思う耐震補強の程度と私が想像している程度にギャップがあるのも事実です。
主人は、テレビ番組のビフォーアフターにあるような柱だけを残して他は潰してしまって１から設計するようなもはや建替えする勢いのレベルの補強を希望しています。が、私は耐震補強にどんなレベルや方法があるのかが分かりませんが、1000万も出さなくても貯金できた数百万円(300万以内)程度で出来る補強もあるんじゃないかと思っていますが、実際そんなのは可能なのですか？
そりゃお金をかければかけるだけ理想には近づくし補強だって手厚いものになるかもしれませんが、子育てだってあるしリフォームすることばかりに重点を置いてはいられません。
数百万の耐震工事で済むのであればそれでも十分じゃないかと思うのですが、それはどうですか？
その程度で出来る耐震工事は実際にどんな方法で行うのですか？
主人曰く、骨組みや床下の見直しをしなくては耐震の不安は拭えないから結局大規模に費用がかかってくるのではないかと言っています。
そんなこんなで、建ぺい率オーバーの物件は迷うぐらいならやめた方がいいかもしれないとここに来て主人は言いますが、皆さんならどう思いますか？
実際に、建ぺい率オーバーの古い家に住んでる方、またそのような状況でローンの借り換えなどが出来る可能性の例、耐震工事を後からしたことがある方の経験談が聞きたいです。
宜しくお願い致します。
建ぺい率オーバー物件購入、３つのリスクと対策
建ぺい率オーバーの中古住宅購入は、魅力的な価格や立地条件に惹かれる一方で、いくつかのリスクを伴います。特に、将来的なリフォーム、ローンの借り換え、そして耐震性に関する問題は、購入前にしっかりと検討しておくべき重要なポイントです。ここでは、これらのリスクを具体的に解説し、それぞれに対する対策を提示します。
1. ローンの借り換えに関するリスクと対策
建ぺい率オーバーの物件は、将来的にローンの借り換えが難しくなる可能性があります。これは、銀行が違法建築物を担保にしたくないと考えるためです。しかし、すべての銀行が同じ対応をするわけではありません。借り換えを成功させるためには、以下の対策が考えられます。
- 複数の銀行に相談する: 地方銀行だけでなく、都市銀行やネット銀行など、幅広い金融機関に相談し、借り換えの可能性を探りましょう。
ポイント：審査基準は銀行によって異なり、建ぺい率オーバーに対する考え方も様々です。 - 専門家への相談: 住宅ローンに詳しいファイナンシャルプランナーや、不動産コンサルタントに相談し、専門的なアドバイスを受けましょう。
ポイント：専門家は、あなたの状況に合わせた最適な借り換えプランを提案してくれます。 - 建ぺい率の問題を解消する: 将来的にリフォームで建ぺい率の問題を解消する計画がある場合は、その計画を銀行に提示することで、借り換えの可能性を高めることができます。
ポイント：減築などの具体的な計画があれば、銀行の理解を得やすくなります。
2. リフォームに関するリスクと対策
建ぺい率オーバーの物件では、大規模なリフォームが制限される場合があります。特に、増築を伴うリフォームは、法律違反となる可能性が高いため注意が必要です。リフォームを検討する際は、以下の点に注意しましょう。
- 専門家との連携: 建築士やリフォーム業者と連携し、法規制に適合したリフォームプランを立てましょう。
ポイント：違法建築とならない範囲で、最大限の改修を行うための知恵を借りましょう。 - 減築の検討: 3階部分のみの減築など、建ぺい率に影響を与えない範囲でのリフォームを検討しましょう。減築は、建ぺい率の問題を解決し、将来的なリフォームの自由度を高める可能性があります。
ポイント：減築にかかる費用や、減築後の家のデザインについても、事前に検討しておきましょう。 - 耐震補強の優先順位: 耐震補強は、建物の安全性を高める上で非常に重要です。大規模なリフォームを行う前に、耐震補強を優先的に検討しましょう。
ポイント：耐震診断を行い、必要な補強工事の内容と費用を把握しましょう。
3. 耐震性に関するリスクと対策
築年数が古い建物の場合、耐震性が低い可能性があります。建ぺい率オーバーの物件を購入する際は、耐震性についても十分な検討が必要です。以下の対策を参考にしてください。
- 耐震診断の実施: 専門業者に依頼して、建物の耐震診断を行いましょう。
ポイント：診断結果に基づいて、必要な耐震補強工事の内容を決定します。 - 耐震補強工事の検討: 耐震診断の結果に応じて、適切な耐震補強工事を行いましょう。
ポイント：費用対効果を考慮し、最適な補強方法を選択しましょう。- 基礎の補強: 基礎のひび割れを補修したり、補強材を追加したりすることで、建物の安定性を高めます。
- 壁の補強: 壁に耐震壁を追加したり、既存の壁を補強したりすることで、地震の揺れに強い構造にします。
- 接合部の補強: 柱と梁の接合部を金物で補強することで、建物の倒壊を防ぎます。
- 補助金の活用: 自治体によっては、耐震補強工事に対する補助金制度があります。積極的に活用しましょう。
ポイント：補助金を利用することで、工事費用を抑えることができます。
建ぺい率オーバー物件のメリットとデメリット
建ぺい率オーバーの物件には、メリットとデメリットの両方があります。購入を検討する際には、これらの点を総合的に考慮し、ご自身の状況に合った選択をすることが重要です。
メリット
- 価格が安い: 建ぺい率オーバーの物件は、法的な問題があるため、一般的に価格が安く設定されています。
- 立地条件が良い: 魅力的な立地条件の物件が見つかりやすい傾向があります。
- 築年数が古い物件の可能性: 築年数が古い物件の場合、建材やデザインに味がある場合があります。
デメリット
- ローンの借り換えが難しい: 将来的な借り換えが難しくなる可能性があります。
- リフォームの制限: 大規模なリフォームが制限される場合があります。
- 売却時の問題: 売却時に、建ぺい率オーバーであることが売却価格に影響を与える可能性があります。
建ぺい率オーバー物件購入の成功事例と失敗事例
建ぺい率オーバーの物件購入には、成功事例と失敗事例があります。これらの事例を参考に、購入判断の材料としましょう。
成功事例
- ローンの借り換えに成功: 事前に複数の金融機関に相談し、借り換えに成功した。
- リフォームで問題を解決: 減築を行い、建ぺい率の問題を解決し、希望通りのリフォームを実現した。
- 耐震補強で安心: 耐震診断を行い、適切な耐震補強工事を実施し、安心して住めるようになった。
失敗事例
- ローンの借り換えができなかった: 借り換えを希望したが、金融機関から融資を断られた。
- リフォームができなかった: 大規模なリフォームを希望したが、法的な問題で実現できなかった。
- 売却に苦労した: 売却時に、建ぺい率オーバーであることが原因で、買い手が見つからず売却に苦労した。
専門家のアドバイス
建ぺい率オーバーの物件購入を検討する際は、専門家のアドバイスを受けることが重要です。以下に、相談すべき専門家とそのアドバイスのポイントを紹介します。
- 不動産コンサルタント: 物件の評価や、将来的なリスクについてアドバイスを受けましょう。
ポイント：専門家は、物件の価値や、将来的な問題点を客観的に評価してくれます。 - 建築士: リフォームや耐震補強に関する専門的なアドバイスを受けましょう。
ポイント：専門家は、法規制に適合したリフォームプランを提案してくれます。 - ファイナンシャルプランナー: 住宅ローンや、将来的な資金計画について相談しましょう。
ポイント：専門家は、あなたの家計に合わせた最適な資金計画を提案してくれます。
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まとめ：後悔しないための選択
建ぺい率オーバーの中古住宅購入は、慎重な検討が必要です。ローンの借り換え、リフォーム、耐震性に関するリスクを理解し、専門家のアドバイスを受けながら、最適な選択をすることが重要です。メリットとデメリットを比較検討し、将来的なライフプランに合った物件かどうかを見極めましょう。双子ちゃんの誕生を控え、新しい生活のスタートを、後悔のないものにしてください。