アパートオーナー必見！ 賃貸トラブル解決と円満退去の進め方
アパートオーナー必見！ 賃貸トラブル解決と円満退去の進め方
この記事では、相続で取得したアパートの賃貸借契約に関する問題、特に契約書がない場合の退去交渉や売却について、具体的な解決策と注意点、そして専門家への相談のポイントを解説します。賃貸経営における悩みは尽きないものですが、この記事を読めば、あなたの抱える問題に対する具体的な道筋が見えてくるはずです。
今、巷で問題視されている事案でもあるかと思いますので専門知識のある方は是非ともご意見下さい。
《私の内容・所有物件の内容》
アパート所有者（連棟長屋；1棟 全8戸 道路に対して平行に建っています）土地建物どちらも単有名義
取得原因 相続
賃貸借契約書 無
建築年月日不詳
賃料 20000円以下
現在4室入居中 又一部損壊（倒れてます）簡易的な補修済 又、一部は店子が勝手に補修している。（勝手にしてもいいけど何も保証できないとは言ってます。）
店子とは余り良い関係ではありません。（嘗められてます。大家なのに馬鹿にされてます。）
入居・損壊箇所は下記の通り
入居 入居（自分で直し） 【退去】 入居 入居 【退去】 《損壊》 【退去】
《やりたい事》
売却、必要であるならそれに伴う退去
《今知っている知識》
①賃貸借契約の終了（解除）はとても難しいということ
（借りてる人が保護されすぎだと思います。こちらが苦しくても売却出来ないというのは無茶です。）
（契約書はありません。親世代のものも無ければ巻きなおしてもいません。）
②一件一件違ったアプローチや、民法に照らし合わせた「旧廃」で対応する等を専門家（弁護士等のタイムチャージ）と相談の上対処する方が良いということ
（弁護士費用の負担だけでも苦しいです。このやり方が一番無難だとは思ってます。）
③耐震診断書等を専門家に依頼し対応する方法があるということ
（行政の書類ではないので効力はどの程度なのでしょうか？又、交渉は誰がするんでしょうか？）
④行政による倒壊の恐れがある建物としての認定を受ける
（無い地方自治体もあるということ。又私の所ではありませんでした）
⑤現状のまま買い受けてくれる業者に売るということ
（収益性が乏しい、再利用に多額の費用がかかる為価格は大幅に下がる）
（買い取った業者も賃料をあげて追い出すだとかするのは難しいそうです。）
⑥部分部分で売ろうにも切り離し費用、養生費用、以降の補償問題等全く手元に残らない
（意味分かりません）
正直こちらが出て行って欲しいというのを待っているようにしか見えず、一部は居宅ではなく倉庫代わりに使ってます。（住んでる様子が無い）
同級生の不動産屋もいまして、その人は信用出来るのですが、その人と話した中で出た内容が上記です。もっと情報が欲しくて投稿しました。その人は協力してくれると思います。
当方は一切費用負担をしないと考えている訳ではありません。
上記の店子との関係や動きを見ていると心配でならないのです。
店子皆で競合して退去費用をまきあげようとしてくる場合もあると聞きました。
又、強引な店子は自分一人だけでも居座り、私の収益は上がらないのに、大家に迷惑掛けることをなんとも思わないような行動を取ってくる場合もあると聞きました。
常識の範囲内での、専門家様のご意見の範囲内での、所謂落し所、持って行き方等をご教授頂ければと思います。
私が考えている費用は、
・引越し費用 ・次の住まいの初期費用 です。
迷惑料だとか、今が安いから他行くと高くなるからその分補えとかいう話は不当だと思っています。
又、弁護士以外で退去の成功費用等を対応頂いた方に支払う場合、幾ら位が相場でしょうか？
宜しくお願い致します。
1. 賃貸借契約がない場合の退去交渉の難しさ
ご相談ありがとうございます。賃貸借契約書がない場合、法的根拠が曖昧になるため、退去交渉は確かに難しくなります。特に、借地借家法によって借主が強く保護されている現状では、感情的な対立も相まって、問題解決が複雑化しがちです。しかし、適切な手順を踏めば、解決の糸口は見えてきます。
まず、現状を正確に把握することが重要です。具体的には、
- 入居者の氏名と連絡先
- 現在の賃料と支払い状況
- 建物の損壊状況と修繕の有無
- 入居者が使用している部屋の用途
などを記録しておきましょう。これらの情報は、今後の交渉や法的手段を取る際に役立ちます。
2. 退去交渉のステップ
退去交渉は、感情的にならず、冷静に進めることが重要です。以下のステップで進めていきましょう。
ステップ1：現状の確認と情報収集
まずは、入居者との関係性を把握し、各部屋の状況を詳細に記録します。これは、交渉の材料となるだけでなく、万が一法的手続きに進む際の証拠にもなります。
ステップ2：入居者との対話
入居者と直接話し合い、退去の意向を伝えます。この際、なぜ退去してほしいのか、具体的な理由を明確に説明することが重要です。例えば、建物の老朽化による安全性の問題、売却の必要性などを伝えます。ただし、感情的な言葉遣いは避け、冷静かつ誠実な態度で接しましょう。
ステップ3：条件提示と合意形成
退去を促すために、条件を提示します。例えば、
- 引越し費用の負担
- 新しい住居の初期費用の援助
- 迷惑料（ただし、不当な要求には応じない）
などです。入居者の状況に合わせて、柔軟に対応することが大切です。合意に至れば、退去合意書を作成し、双方が署名・捺印します。
ステップ4：専門家への相談
交渉が難航する場合は、専門家である弁護士に相談しましょう。弁護士は、法的観点からのアドバイスや、交渉の代行をしてくれます。また、内容証明郵便の送付など、法的手段を講じることも可能です。
3. 弁護士以外の専門家と費用相場
弁護士以外にも、賃貸トラブルに詳しい専門家は存在します。例えば、
- 不動産コンサルタント：物件の売却や活用方法についてのアドバイスを受けられます。
- 行政書士：内容証明郵便の作成などを依頼できます。
- 土地家屋調査士：建物の状況調査や測量などを依頼できます。
これらの専門家への費用は、依頼内容や時間によって異なりますが、一般的には、
- 不動産コンサルタント：相談料は1時間あたり1万円～、成功報酬は売買価格の数％
- 行政書士：内容証明郵便作成費用は3万円～
- 土地家屋調査士：建物調査費用は10万円～
程度が目安となります。弁護士費用と比較して、比較的安価で相談できる場合もあります。
4. 売却を視野に入れた場合の注意点
物件の売却を検討する場合、いくつかの注意点があります。
4-1. 契約がない場合の売却への影響
賃貸借契約書がない場合、売却時に買主との間でトラブルになる可能性があります。買主は、入居者の権利関係が不明確であるため、購入を躊躇するかもしれません。
事前に、入居者との間で退去条件を明確にしておくことが重要です。
4-2. 瑕疵担保責任と告知義務
物件に瑕疵（欠陥）がある場合、売主は買主に対して瑕疵担保責任を負います。また、入居者の存在や、建物の状態など、買主が知っておくべき情報は、事前に告知する義務があります。告知を怠ると、後々トラブルになる可能性があります。
4-3. 専門家との連携
売却を進める際は、不動産業者だけでなく、弁護士や税理士などの専門家とも連携し、法的な問題や税務上の問題を解決しておくことが重要です。
5. 倒壊の恐れがある場合の対応
建物の倒壊の恐れがある場合、速やかに行政に相談し、適切な対応をとる必要があります。
5-1. 建築基準法に基づく対応
建物の安全性が著しく損なわれている場合、建築基準法に基づき、行政から修繕命令や使用禁止命令が出されることがあります。この場合、入居者の退去を求める正当な理由となります。
5-2. 危険な状態の告知義務
建物の危険な状態を知りながら、入居者に告知せずに賃貸を続けることは、法的責任を問われる可能性があります。速やかに、入居者に状況を説明し、安全な対応を検討しましょう。
6. 退去費用の相場と不当な要求への対処法
退去費用は、
- 引越し費用
- 新しい住居の初期費用
が一般的です。ただし、入居者から不当な要求があった場合は、毅然とした態度で対応しましょう。
6-1. 不当な要求の例
- 「迷惑料」として、高額な金銭を要求する。
- 「今の家賃が安いから、他の家賃との差額を補償しろ」と要求する。
- 「退去する際に、原状回復費用を免除しろ」と要求する。
6-2. 不当な要求への対処法
まずは、要求内容が妥当かどうかを、客観的に判断します。不当な要求の場合、拒否する意思を明確に伝えましょう。弁護士に相談し、法的アドバイスを受けることも有効です。
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7. 円満解決のためのポイント
賃貸トラブルを円満に解決するためには、以下のポイントが重要です。
- コミュニケーションの徹底：入居者との間で、定期的にコミュニケーションを取り、信頼関係を築くことが大切です。
- 情報公開：建物の状況や、売却の意向など、重要な情報は、入居者に積極的に開示しましょう。
- 誠実な対応：入居者の立場に寄り添い、誠実な対応を心がけましょう。
- 専門家の活用：弁護士や不動産コンサルタントなど、専門家の知見を借りることで、よりスムーズな解決が期待できます。
8. まとめ：諦めずに、一歩ずつ進んでいきましょう
賃貸トラブルは、精神的にも負担が大きいものです。しかし、適切な知識と対応策を身につければ、必ず解決できます。まずは、現状を正確に把握し、専門家のアドバイスを受けながら、一歩ずつ進んでいくことが大切です。
この記事が、あなたの抱える問題を解決するための一助となれば幸いです。頑張ってください。