中古住宅購入と抵当権設定後の面積変更に関する疑問を解決！専門家がわかりやすく解説
中古住宅購入と抵当権設定後の面積変更に関する疑問を解決！専門家がわかりやすく解説
この記事では、中古住宅の購入を検討されている方、特に抵当権設定と面積変更という複雑な問題に直面している方に向けて、具体的な疑問を解決し、安心して取引を進められるようにサポートします。不動産売買、住宅ローン、抵当権に関する専門知識をわかりやすく解説し、あなたの疑問に一つ一つ丁寧にお答えします。
まずは、今回ご相談いただいた質問内容を見ていきましょう。
中古住宅売買に関わる話です。
売買日同日に銀行融資を受けるので抵当権設定が行われます。
その中古物件の地番変更登記が必要な為、買主が抵当権設定後変更登記を行う予定で準備いたしました。
先日、土地家屋調査士から 中古物件の面積が登記と違って増えていると言われたのです。
質問１
売買契約書の面積は 登記上のものと同一で売買が行われてもよいですか？（仲介業者は問題ないと言っています）
質問2
銀行からは融資OKと言われているそうですが 抵当権設定してるのに担保面積が変わっても問題ないのですか？
年末でお忙しいところ、ご質問ありがとうございます。それでは、これらの疑問に一つずつ答えていきましょう。
質問1：売買契約書の面積は登記上のものと同一で売買が行われてもよいですか？
仲介業者が「問題ない」と言っているとのことですが、これは状況によって判断が異なります。基本的には、売買契約書の面積と登記上の面積が異なる場合、いくつかの注意点があります。
- 面積の差異とその原因の確認: まずは、なぜ面積に差異が生じているのか、その原因を特定することが重要です。
- 登記上の誤り: 過去の登記に誤りがあった場合、現況の面積と異なることがあります。
- 測量の違い: 測量方法の違いや、測量時の誤差によって差異が生じることもあります。
- 未登記部分の存在: 建物の一部が増築され、未登記のままになっている場合などです。
- 売買契約書への記載: 売買契約書には、登記上の面積と現況の面積を明記し、その差異について説明を加えることが望ましいです。特に、面積が異なることによるリスク（固定資産税の増減、将来的なトラブルなど）を双方が理解した上で契約を進める必要があります。
- 重要事項説明: 仲介業者は、重要事項説明において、面積の差異とその影響について詳しく説明する義務があります。この説明が不十分な場合、後々トラブルになる可能性があります。
- 専門家への相談: 土地家屋調査士や不動産鑑定士などの専門家に相談し、正確な面積を確定し、その影響を評価してもらうことが重要です。
仲介業者が「問題ない」と言う場合でも、必ず上記の点を踏まえて、慎重に判断してください。特に、面積の差異が大きい場合や、その原因が不明確な場合は、専門家への相談を強く推奨します。
質問2：銀行は融資OKと言っているが、抵当権設定後に担保面積が変わっても問題ないのですか？
銀行が融資を承認しているとのことですが、抵当権設定後に担保となる土地の面積が変わることは、いくつかの影響を及ぼす可能性があります。具体的に見ていきましょう。
- 抵当権の効力: 抵当権は、土地全体を担保として設定されます。面積が増加した場合、その増加部分も抵当権の効力に及ぶのが原則です。ただし、面積が減少した場合は、抵当権の価値が減少し、銀行の担保としてのリスクが増加する可能性があります。
- 担保評価の見直し: 面積が変わることで、土地の評価額も変動する可能性があります。銀行は、担保評価の見直しを行い、必要に応じて追加の担保を求める場合があります。
- 登記変更: 面積が変更された場合、抵当権の登記内容も変更する必要があります。この変更登記は、買主が行うことになります。変更登記を行うことで、抵当権の効力を正確に公示し、第三者に対しても担保権の存在を主張できるようになります。
- 銀行との協議: 面積変更に伴い、銀行との間で追加の協議が必要になる場合があります。変更登記の手続き、担保評価の見直し、追加の書類提出など、銀行の指示に従う必要があります。
- リスク管理: 銀行は、担保価値の減少や、登記上の問題が発生した場合に備えて、リスク管理を行います。場合によっては、融資条件の見直しや、追加の担保提供を求めることがあります。
銀行が融資を承認しているからといって、すべてが問題ないわけではありません。面積変更が、銀行の担保評価やリスク管理にどのような影響を与えるのかを、事前にしっかりと確認し、銀行と密接に連携を取りながら手続きを進めることが重要です。
面積変更に伴う具体的な対応ステップ
中古住宅の売買において、面積変更が発生した場合、以下のステップで対応を進めることが推奨されます。
- 現状把握: まずは、土地家屋調査士に依頼し、正確な測量を行い、現況の面積を確定します。同時に、面積変更の原因を特定します。
- 専門家への相談: 土地家屋調査士、司法書士、不動産鑑定士などの専門家に相談し、面積変更に伴う法的・経済的な影響を評価してもらいます。
- 銀行との協議: 面積変更について、融資を受けている銀行に報告し、今後の手続きについて協議します。銀行の指示に従い、必要な書類を提出し、変更登記の手続きを行います。
- 売買契約書の修正: 売買契約書に、面積変更に関する内容を追記し、買主と売主双方の合意を得ます。
- 変更登記: 買主は、司法書士に依頼し、変更登記の手続きを行います。これにより、抵当権の効力を保ち、第三者に対しても担保権を主張できるようになります。
- 固定資産税の確認: 面積変更に伴い、固定資産税の評価額も変動する可能性があります。市区町村の税務課に確認し、今後の税額の見通しを把握します。
面積変更に関するよくある質問と回答
Q1: 面積が増加した場合、固定資産税は高くなりますか？
A: はい、一般的に面積が増加すると、固定資産税の評価額も高くなり、税額も増加する可能性があります。ただし、増えた面積がどの程度であるか、またその土地の用途などによって税額の増え方は異なります。
Q2: 面積が減少した場合、住宅ローンの返済額は変わりますか？
A: いいえ、通常は住宅ローンの返済額は変わりません。ただし、銀行が担保評価を見直し、追加の担保を求める場合は、その限りではありません。
Q3: 面積変更登記にはどのくらいの費用がかかりますか？
A: 変更登記にかかる費用は、土地家屋調査士や司法書士への報酬、登録免許税などを含め、一般的に数十万円程度です。専門家に見積もりを依頼し、事前に費用を確認することをお勧めします。
Q4: 面積変更の手続きにはどのくらいの時間がかかりますか？
A: 測量から登記完了まで、通常は1ヶ月から3ヶ月程度かかります。ただし、土地の状況や専門家の混み具合によって、期間は変動します。
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まとめ
中古住宅の売買において、面積変更は複雑な問題を引き起こす可能性がありますが、適切な対応と専門家との連携によって、安心して取引を進めることができます。今回のケースでは、以下の点が重要です。
- 正確な現状把握: 土地家屋調査士に依頼し、正確な測量を行い、面積の差異とその原因を特定する。
- 専門家への相談: 司法書士や不動産鑑定士などの専門家に相談し、法的・経済的な影響を評価してもらう。
- 銀行との連携: 銀行に面積変更について報告し、変更登記の手続きや担保評価の見直しについて協議する。
- 売買契約書の修正: 面積変更に関する内容を売買契約書に追記し、買主と売主双方の合意を得る。
これらのステップを踏むことで、リスクを最小限に抑え、円滑な不動産取引を実現できるでしょう。もし、更なる疑問や不安があれば、遠慮なく専門家にご相談ください。