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新築住宅の契約、本当に大丈夫？ 瑕疵担保責任と施工に関するQ&A

新築住宅の契約、本当に大丈夫？ 瑕疵担保責任と施工に関するQ&A

この記事では、新築住宅の建設工事請負契約に関する疑問にお答えします。特に、瑕疵担保責任や施工に関する条項について、具体的に解説していきます。契約内容の理解は、将来のトラブルを未然に防ぎ、安心して新生活を始めるために非常に重要です。専門用語が多くて分かりにくい部分も、分かりやすく噛み砕いて説明しますので、ぜひ最後までお付き合いください。

1. 瑕疵担保責任とは？

まず、瑕疵担保責任について理解を深めましょう。瑕疵とは、簡単に言うと「欠陥」のことです。住宅における瑕疵とは、建物の構造や性能に問題がある状態を指します。具体的には、雨漏り、構造的な問題（例えば、建物の傾き）、設備の不具合などが挙げられます。瑕疵担保責任とは、新築住宅にこのような瑕疵が見つかった場合に、住宅を建てた側（施工業者や売主）が負う責任のことです。この責任を負う期間や、どのような場合に責任を問えるのかなど、契約書で詳細が定められています。

今回の質問にある第27条の2は、まさにこの瑕疵担保責任について定めた条項です。この条項は、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）に基づいており、新築住宅の品質を確保するための重要な規定を含んでいます。

2. 第27条の2の詳細解説

それでは、第27条の2の各項を詳しく見ていきましょう。

• ⑴ この契約が住宅の品質確保の促進等に関する法律第94条第1項に定める住宅を新築する建設工事の請負契約に該当する場合、前条の規定に代えて、本条⑵以下の規定を適用する
  この項は、品確法の適用を受ける新築工事の場合、瑕疵担保責任に関する規定が優先的に適用されることを示しています。つまり、品確法に定められた内容が、契約書の他の条項よりも優先されるということです。これは、消費者の保護を目的としています。
• ⑵ 住宅のうち構造耐力上主要な部分または雨水の浸入を防止する部分として同法施工令第5条第1項および第2項に定めるものの瑕疵(構造耐力または雨水の浸入に影響のないものを除く)があるときは、発注者は、受注者に対して、相当の期間を定めて、その瑕疵の修補やわ求め、または修補に代えてもしくは修補とともに損害の賠償をもとめることができる。ただし、瑕疵が重要でなく、かつ、その修補に過分の費用を要するときは、発注者は、修補を求めることができない。
  この項は、瑕疵が見つかった場合の、発注者（施主）の権利と受注者（施工業者）の義務を定めています。具体的には、構造耐力上主要な部分や雨水の浸入を防止する部分に瑕疵があった場合、発注者は、施工業者に対して、修補を求めることができます。また、修補に代えて、または修補と合わせて損害賠償を求めることも可能です。ただし、瑕疵が軽微で修補に過大な費用がかかる場合は、修補を求めることができないとされています。
• ⑶ 本条⑵による瑕疵担保期間は、第25条はたは第26条の引渡しから１０年間とする。
  この項は、瑕疵担保責任を負う期間（瑕疵担保期間）を定めています。具体的には、建物の引き渡しから10年間です。この期間内であれば、構造上の主要な部分や雨漏りに関する瑕疵について、施工業者に責任を問うことができます。
• ⑷ 本条⑵の瑕疵による契約の目的物の滅失または○損については、発注者は、本条⑶に定める期間内でかつ、その滅失または○損の日から6カ月以内でなければ、本条⑵の権利を行使することができない。
  この項は、瑕疵が原因で建物が滅失したり、損傷した場合の権利行使期間を定めています。具体的には、引き渡しから10年以内であり、かつ、滅失または損傷が発生した日から6カ月以内であれば、損害賠償などを請求できます。
• ⑸ 本条⑵、⑶または⑷の規定は、第17条⑸の各号(ただし、c号は除く。)によって生じた契約の目的物の瑕疵または滅失もしくは○損については適用しない。ただし第17条⑴、⑵、⑶、⑷、⑸および⑹を適用する
  この項は、瑕疵担保責任が適用されないケースを定めています。具体的には、第17条⑸のa、b、d号に該当する瑕疵については、瑕疵担保責任は適用されません。ただし、第17条の他の規定（⑴〜⑹）は適用されます。第17条については、後ほど詳しく解説します。

3. 第17条の詳細解説：図面・仕様書どおりの施工とは？

次に、第17条について見ていきましょう。この条項は、図面や仕様書どおりに施工が行われなかった場合の対応について定めています。

• ⑴ 施工について、図面・仕様書のとおりに実施されてない部分があると認められるときは、監理者の指示によって受注者は、その費用を負担してすみやかにこれを修補または改造する。このために受注者は、工期の延長を求めることができない。
  この項は、図面や仕様書どおりに施工されていない部分が見つかった場合、施工業者は、監理者の指示に従い、自らの費用で修補または改造を行う義務があることを定めています。この場合、工期の延長は認められません。
• ⑵ 監理者は、図面・仕様書のとおりに実施されていない疑いのある施工について、必要と認められる相当の理由があるときは、その理由を受注者に通知のうえ、発注者の書面による同意を得て、必要な範囲で破壊してその部分を検査することができる。
  この項は、施工が図面や仕様書どおりに行われているか疑わしい場合、監理者は、発注者の同意を得て、必要な範囲で建物を一部破壊して検査できることを定めています。
• ⑶ 本条⑵による破壊検査の結果、図面・仕様書のとおりに実施されていないと認められる場合は、破壊検査に要する費用は受注者の負担とする。
  この項は、破壊検査の結果、施工が図面や仕様書どおりに行われていないと判明した場合、検査費用は施工業者の負担となることを定めています。
• ⑷ 本条⑵による破壊検査の結果、図面・仕様書のとおりに実施されていると認められる場合は、破壊検査およびその復旧に要する費用は受注者の負担とし、受注者は、発注者に対してその理由を明示して必要と認められる工期の延長を請求することができる。
  この項は、破壊検査の結果、施工が図面や仕様書どおりに行われていると判明した場合、検査費用と復旧費用は発注者の負担となり、施工業者は工期の延長を請求できることを定めています。
• ⑸ 次の各号の一によって生じた図面・仕様書のとおりに実施されていないと認められる施工については、受注者は、その責任を負わない。
  この項は、施工業者が責任を負わないケースを定めています。具体的には、以下のケースが挙げられます。
  • a 発注者または監理者の指示によるとき
  • b 支給材料、賞与品、図面・仕様書に指定された工事材料もしくは建築設備の機器の性質、または図面・仕様書に指定された施工方法によるとき
  • c 第13条⑴または⑵の検査または試験に合格した工事材料または建設設備の機器によるとき
  • d その他、工事について発注者または監理者の責めに帰すべき事由によるとき
• ⑹ 本条⑸のときであっても、施工について受注者の故意もしくは重大な過失によるとき、または受注者がその適当でないことを知りながらあらかじめ発注者もしくは監理者に通知しなかったときは、受注者は、その責任を免れない。ただし、受注者がその適当でないことを通知したにもかかわらず、発注者または監理者が適切な指示をしなかったときはこの限りではない。
  この項は、施工業者が責任を負わないケースであっても、故意や重大な過失があった場合、または、施工業者が不適切であると知りながら発注者や監理者に通知しなかった場合は、責任を免れないことを定めています。
• ⑺ 受注者は、監理者から工事を設計図書のとおりに実施するように求められた場合において、これに従わない理由があるときは、ただちにその理由を書面で発注者に報告しなければならない。
  この項は、施工業者が、監理者から図面どおりの施工を求められた場合に、それに従わない理由がある場合は、発注者に書面で報告する義務があることを定めています。

4. 第13条の詳細解説：工事材料、建設設備の機器、施工用機器

最後に、第13条について見ていきましょう。この条項は、工事に使用する材料や設備の取り扱いについて定めています。

• ⑴ 受注者は、設計図書において監理者の検査をうけて使用すべきものと指定された工事材料または建設設備の機器については、当該検査に合格したものを用いるものとし、設計図書において試験することを定めたものについては、当該検査に合格したものを使用する。
  この項は、施工業者が、設計図書で検査を必要と指定された材料や設備については、検査に合格したものを使用する義務があることを定めています。
• ⑵ 本条⑴の検査または試験に直接必要な費用は、受注者の負担とする。ただし、設計図書に別段の定めのない検査または試験が必要と認められる場合には、これを行うときは、当該検査または試験に要する費用および特別に要する費用は、発注者の負担とする。
  この項は、検査や試験にかかる費用の負担について定めています。原則として、検査や試験に直接必要な費用は施工業者の負担ですが、設計図書に定めがない検査や試験が必要になった場合は、発注者の負担となります。

5. 契約条項を理解するためのポイント

これらの条項を理解する上で、以下の点に注意しましょう。

• 専門用語の理解: 契約書には専門用語が多く使われます。それぞれの用語の意味を正確に理解することが重要です。分からない場合は、必ず専門家（弁護士や建築士など）に相談しましょう。
• 関連法規の確認: 瑕疵担保責任に関する規定は、品確法などの法律に基づいて定められています。関連法規の内容も理解しておくと、より深く契約内容を理解できます。
• 記録の重要性: 工事の過程や、業者とのやり取りは、記録として残しておきましょう。写真やメール、書面など、証拠となるものを保管しておくことで、万が一のトラブルの際に役立ちます。
• 疑問点は質問する: 契約内容で疑問に思う点があれば、必ず施工業者に質問しましょう。質問した内容と回答は、記録に残しておくことが望ましいです。
• 第三者の意見: 契約前に、第三者（弁護士や建築士など）に契約書の内容を確認してもらうことも有効です。専門家の視点から、契約の抜けや問題点を見つけることができます。

6. 契約締結前の注意点

契約を締結する前に、以下の点に注意しましょう。

• 業者の選定: 信頼できる施工業者を選ぶことが重要です。実績や評判、口コミなどを参考に、複数の業者を比較検討しましょう。
• 見積もりの確認: 見積もりは、詳細な内訳が含まれているか確認しましょう。不明な点があれば、業者に質問し、納得いくまで説明を受けましょう。
• 契約内容の確認: 契約書は、隅々まで確認しましょう。特に、瑕疵担保責任、工事期間、支払い条件、追加工事に関する事項などは、注意深く確認しましょう。
• 追加費用の確認: 追加費用が発生する可能性がある場合は、どのような場合に発生するのか、金額はどの程度になるのかなど、事前に確認しておきましょう。
• 保証内容の確認: 瑕疵担保責任だけでなく、その他の保証内容（設備保証など）についても確認しておきましょう。

7. 契約締結後の注意点

契約を締結した後も、以下の点に注意が必要です。

• 工事中の進捗確認: 定期的に工事の進捗状況を確認しましょう。監理者との連携を密にし、図面どおりに施工が行われているか確認しましょう。
• 写真や記録の保存: 工事の過程を写真や動画で記録しておきましょう。万が一、問題が発生した際の証拠となります。
• 疑問点の解消: 工事中に疑問点があれば、施工業者や監理者に質問し、必ず回答を得ましょう。
• 変更点の記録: 仕様変更や追加工事が発生した場合は、必ず書面で記録を残しましょう。口頭でのやり取りだけでは、後々トラブルになる可能性があります。
• 完成後の検査: 完成後、引き渡し前に、必ず検査を行いましょう。問題点があれば、施工業者に修補を求めましょう。

8. トラブルが発生した場合の対処法

万が一、トラブルが発生した場合は、以下の手順で対応しましょう。

• 状況の把握: まずは、何が問題なのか、状況を正確に把握しましょう。
• 証拠の収集: 写真や動画、メールなど、証拠となるものを収集しましょう。
• 業者との話し合い: 施工業者と話し合い、問題解決を目指しましょう。
• 専門家への相談: 業者との話し合いで解決しない場合は、弁護士や建築士などの専門家に相談しましょう。
• 法的手段: 必要に応じて、法的手段（調停、訴訟など）を検討しましょう。

9. まとめ

新築住宅の建設工事請負契約は、専門的な知識が必要となる複雑なものです。しかし、契約内容をしっかりと理解し、適切な対応をすることで、トラブルを未然に防ぎ、安心して新生活を始めることができます。この記事で解説した内容を参考に、契約内容をしっかりと確認し、疑問点があれば、必ず専門家に相談するようにしましょう。

新築住宅の建設は、人生における大きなイベントです。後悔のないように、しっかりと準備し、納得のいく家づくりを実現してください。

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