中古マンション購入後のトラブル：法的手段と解決策を徹底解説

この記事では、中古マンションの購入後に発生した様々なトラブルについて、法的手段や解決策を専門家の視点から詳しく解説します。購入前の問題から、入居後の設備の不具合、不動産会社の対応に至るまで、具体的なケーススタディを通して、読者の皆様が直面する可能性のある問題とその解決方法を提示します。法的知識がない方でも理解できるよう、わかりやすく解説しますので、ぜひ最後までお読みください。

6月23日にリフォーム済みの中古マンションを購入しました。内覧の際には家具などもあり、とても素敵だと感じましたが、棚が未施工のままであったり、網戸の不具合がありました。それらは修理してもらうよう伝えました。

2週間後、購入できることが決まり、手付金を払ってからカーテンなどの寸法を測りたいと伝え入りましたが、まだ未施工で、不具合も直っていませんでした。それを伝え、修理を早くしてほしいことや、購入までに時間がないからしっかりしてほしいと伝えました。その時、寝室の二部屋はマルチエアコンでないとだめです。電気屋さんに部屋の状態を説明すれば大丈夫です。と言われマルチエアコンが、あまり分かっていなく、分かりましたと伝えました。

購入後、ガス開栓の立ち合い、エアコンの事前確認のため部屋に入ったら、キッチンのガスの配管が未施工でガス開栓できないと伝えられました。エアコン業者には部屋の状態を伝えましたが、伝わりきっていなかったようで、マルチエアコンだと二台で三台分以上の値段がすると言われました。また、三菱とダイキンをしていないので値段がかなり高いとのことでした。部屋の様子を見たら、網戸の修理、棚の未施工が終わっておらず、信じられなくなり、部屋中を確認したら、クロスも所々傷だらけ、床なども汚いので、それも全部する様に伝えました。しかし、不動産会社の方はかなり渋り、入居される予定の7月7日からオーバーしてしまうと言われました。残り1週間でなぜオーバーするかと問い合わせたら、採寸に1日、材料の段取りに1日、施工会社の現場確認に1日、施工に4日～5日かかると言われ、採寸、材料段取り、施工会社の確認は1日で終わるのでは？と施工も、そんな日数かからないでしょと伝えたら、施工は粉が出るので掃除も含めそれだけかかると伝えられ、一度調整してもらい、3日間で終えると言われました。7月5日の昼で作業が終わるとのことでしたので、その日の夜、仕事終わりに確認したら、他は直っていましたが、クロスは色を塗るだけで終えていました。話が全く違い、怒る気力もなくしていました。しかし、床等が汚いままなので掃除してほしいと伝えたら、7月6日に昼過ぎから夕方にかけ不動産会社の方で掃除したみたいでした。夜確認しに行ったら、それでも汚いので妻と二人で掃除したら、タオル4枚が真っ黒になるくらいでした。

7月7日から住み、その日の夜にキッチンの換気扇をまわしたら、天井からキュルキュルとすごい音がしました。

不動産会社に言い、次の日に不動産会社と設備業者が来て確認したら、元々マンションの外部への空気孔が小さいから換気扇の風力大を使用したら異音が発生する。この空気孔が小さいのが原因だと説明を受け、この部屋の規格に合っていない換気扇を付けたのではないかと質問しましたが、問題ないの一点張りでした。

また、不動産会社の方も調べたら、現在の換気扇は強すぎるので、こういう事態が発生しているとの説明でした。部屋の規格に合ってないのではないかと聞いたら、有識者は小か中を使用すれば今のところ問題ないとの返答でした。

また、ずっとリビングで寝ていましたが、最近マルチエアコンを諦め、普通のエアコンを設置し寝たら、配管からポンポンと太鼓を叩くような音がし、妻が気になるので眠れないとのことなので不動産会社に連絡しましたが、売主側は触っていないので問題はないので、一度管理会社に連絡すると言われ、部屋の中の配管なので関係ないから、調査するならお金が発生すると言われました。不動産会社になぜきちんと調べて連絡していないのかと確認したら、内容が全く理解できないので、とりあえず売主には説明せず動いたと言われました。一度きちんと調べると言われ、一週間以上経ちますが何も連絡がありません。

会社の同僚に頼んで調べてもらったら、不動産会社の親会社は多数訴えられている会社の様です。訴えても勝ち目は低いと言われています。

・購入前から何度か修理してほしいと頼んで購入後に修理しにきた件

・キッチンの換気扇の件

・マルチエアコン対応のことを購入後に説明した件

・配管からの異音の件

これらで訴え、勝ち目は本当にないでしょうか？ご教授お願いします。

1. 問題の概要と法的観点からの分析

ご相談ありがとうございます。中古マンションの購入後に、様々な問題に直面されているとのこと、心よりお見舞い申し上げます。今回のケースは、契約不履行、瑕疵担保責任、不法行為など、複数の法的問題が複合的に絡み合っている可能性があります。以下、それぞれの問題点について、法的観点から詳しく解説します。

1.1. 契約不履行（債務不履行）

まず、不動産会社が契約内容を履行していない点についてです。具体的には、

修繕義務の不履行：内覧時に指摘した修繕箇所が、引き渡しまでに完了していなかったこと。
説明義務違反：マルチエアコンに関する誤った情報を提供したこと。
瑕疵（かし）の存在：クロスや床の汚れ、換気扇の異音、配管からの異音など、物件の品質に問題があること。

これらの問題は、売買契約における不動産会社の債務不履行にあたると考えられます。契約書に記載された内容（物件の状態、修繕の約束など）が守られていないため、損害賠償請求の対象となり得ます。

1.2. 瑕疵担保責任（契約不適合責任）

2020年4月1日に施行された改正民法では、瑕疵担保責任が「契約不適合責任」に変わりました。これは、引き渡された物件が契約内容に適合しない場合に、買主が売主に対して責任を追及できる制度です。今回のケースでは、

隠れた瑕疵：クロスや床の汚れ、換気扇の異音、配管からの異音など、通常の使用では発見しにくい瑕疵が存在すること。
契約不適合：契約時に説明されていた物件の状態と、実際の物件の状態が異なること。

これらの問題について、買主は売主に対し、修補請求、損害賠償請求、契約解除などを求めることができます。ただし、契約不適合責任を追及するには、瑕疵の存在を証明する必要があります。専門家による調査や、証拠の収集が重要になります。

1.3. 不法行為

不動産会社の対応によっては、不法行為（民法709条）に該当する可能性があります。具体的には、

説明義務違反：マルチエアコンに関する誤った情報を提供し、買主に損害を与えたこと。
不誠実な対応：修繕の遅延、問題に対する無責任な対応など、誠実な対応を怠ったこと。

不法行為が認められれば、損害賠償請求を行うことができます。ただし、不法行為を立証するには、不動産会社の故意または過失を証明する必要があります。証拠の収集と、専門家のサポートが不可欠です。

2. 具体的な法的手段と対応策

次に、具体的な法的手段と対応策について解説します。今回のケースでは、以下のステップで対応を進めることが考えられます。

2.1. 証拠の収集

法的手段を講じるためには、証拠の収集が非常に重要です。具体的には、以下の証拠を確保しましょう。

契約書：売買契約書、重要事項説明書など、契約内容を確認できる書類。
写真・動画：物件の現状を示す写真や動画（クロス、床の汚れ、換気扇、配管など）。
メール・書面：不動産会社とのやり取り（修繕の依頼、問題の指摘、対応の記録など）。
専門家の意見：換気扇や配管の問題について、専門家（設備業者、建築士など）の意見書。
修理の見積もり：修繕にかかる費用を見積もる。

これらの証拠を整理し、時系列で記録しておくことで、交渉や裁判を有利に進めることができます。

2.2. 内容証明郵便の送付

不動産会社に対して、内容証明郵便を送付します。内容証明郵便は、誰が、誰に、どのような内容の文書を送ったかを、郵便局が証明するものです。これにより、相手方に問題の存在を明確に伝え、法的措置を検討していることを示唆することができます。内容証明郵便には、以下の内容を記載します。

事実関係：これまでの経緯、問題点を具体的に記載。
法的根拠：契約不履行、瑕疵担保責任、不法行為など、法的根拠を明示。
要求内容：修繕、損害賠償、契約解除など、具体的な要求を提示。
回答期限：一定期間内に回答を求める。

内容証明郵便は、弁護士に作成を依頼することで、法的効力を高めることができます。

2.3. 交渉

内容証明郵便送付後、不動産会社との交渉を行います。交渉の際には、弁護士を代理人として立てることも有効です。弁護士は、専門的な知識と経験に基づき、交渉を有利に進めることができます。交渉のポイントは、

冷静な対応：感情的にならず、客観的な事実に基づいて交渉を進める。
証拠の提示：収集した証拠を提示し、問題の深刻さを理解させる。
落としどころの検討：修繕、損害賠償、和解など、最終的な解決策を検討する。

2.4. 訴訟提起

交渉が決裂した場合、最終的には訴訟を提起することを検討します。訴訟では、裁判所が証拠に基づき、法的判断を下します。訴訟の準備として、

弁護士の選任：訴訟を円滑に進めるために、弁護士に依頼する。
訴状の作成：訴状には、請求の内容、事実関係、法的根拠などを詳細に記載する。
証拠の提出：収集した証拠を裁判所に提出する。

訴訟は時間と費用がかかりますが、法的解決を図るための有効な手段です。

3. 訴訟における勝訴の見込みと注意点

今回のケースにおける訴訟の勝訴の見込みについてですが、

修繕義務の不履行：修繕箇所が契約内容に含まれており、未履行であれば、勝訴の可能性は高いです。
瑕疵担保責任：隠れた瑕疵（換気扇、配管など）の存在を証明できれば、勝訴の可能性はあります。ただし、瑕疵の証明には、専門家の意見や調査結果が重要になります。
不法行為：不動産会社の不誠実な対応や、説明義務違反を証明できれば、勝訴の可能性はあります。ただし、故意または過失の証明が難しい場合があります。

訴訟の勝敗は、証拠の有無と質、法的構成の適切さ、裁判官の判断など、様々な要素によって左右されます。弁護士とよく相談し、勝訴の見込みを慎重に検討する必要があります。

訴訟における注意点としては、

証拠の重要性：証拠がなければ、訴訟を勝ち抜くことは困難です。証拠の収集と管理を徹底しましょう。
専門家の協力：専門家（弁護士、設備業者、建築士など）の協力を得て、専門的な知識や意見を収集しましょう。
時間と費用の負担：訴訟には時間と費用がかかります。事前に、費用対効果を検討し、長期的な視点での対応を検討しましょう。
精神的な負担：訴訟は、精神的な負担が大きいです。家族や友人、専門家など、周囲のサポートを受けながら、乗り越えましょう。

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4. 解決に向けた具体的なステップ

今回のケースの解決に向けて、具体的なステップを以下にまとめます。

4.1. 現状の整理と問題点の明確化

まずは、現状を整理し、問題点を明確にしましょう。具体的には、

問題点のリストアップ：これまでの経緯、問題点を時系列で整理し、リストアップする。
証拠の確認：収集済みの証拠を確認し、不足している証拠を特定する。
法的構成の検討：契約不履行、瑕疵担保責任、不法行為など、どの法的根拠で訴えるか検討する。

4.2. 専門家への相談

弁護士、建築士、設備業者など、専門家への相談を行いましょう。専門家は、法的アドバイス、技術的なアドバイス、証拠収集のサポートなど、様々な面で支援してくれます。特に、

弁護士：法的手段、訴訟の見込み、交渉の進め方など、法的アドバイスを受ける。
建築士：物件の瑕疵（クロス、床、換気扇など）について、専門的な意見を聞く。
設備業者：換気扇や配管の問題について、専門的な意見を聞き、調査を依頼する。

4.3. 不動産会社との交渉再開

専門家からのアドバイスを踏まえ、不動産会社との交渉を再開しましょう。交渉の際には、

内容証明郵便の送付：改めて、内容証明郵便を送付し、問題の解決を求める。
弁護士の同席：弁護士に交渉を依頼し、法的知識と経験に基づいた交渉を行う。
和解案の提示：修繕、損害賠償、和解など、具体的な解決策を提示する。

4.4. 訴訟の準備

交渉が決裂した場合、訴訟を提起することを検討します。訴訟の準備として、

弁護士との連携：弁護士と連携し、訴状の作成、証拠の提出など、訴訟の準備を進める。
証拠の追加収集：必要に応じて、新たな証拠を収集する。
訴訟戦略の策定：訴訟における戦略を立て、勝訴に向けた準備を進める。

5. 予防策と今後の注意点

今回のトラブルを教訓に、今後のマンション購入や不動産取引において、同様の問題を避けるための予防策と注意点を以下にまとめます。

5.1. 購入前の注意点

内覧の徹底：内覧時には、隅々まで確認し、気になる箇所はすべて写真や動画で記録する。
契約内容の確認：契約書の内容を隅々まで確認し、不明な点は必ず不動産会社に質問する。
重要事項説明書の確認：重要事項説明書の内容を理解し、物件の状態や契約内容について確認する。
専門家への相談：必要に応じて、建築士や不動産鑑定士などの専門家に相談し、物件の評価や契約内容についてアドバイスを受ける。

5.2. 契約締結後の注意点

引き渡し前の確認：引き渡し前に、再度物件の状態を確認し、修繕が完了しているか確認する。
記録の徹底：不動産会社とのやり取りは、メールや書面で記録し、言った言わないのトラブルを避ける。
問題発生時の早期対応：問題が発生した場合は、速やかに不動産会社に連絡し、対応を求める。
専門家への相談：問題が解決しない場合は、弁護士などの専門家に相談し、適切な対応策を検討する。

6. まとめ

中古マンションの購入後のトラブルは、非常に複雑で、解決には時間と労力がかかります。今回のケースでは、契約不履行、瑕疵担保責任、不法行為など、複数の法的問題が絡み合っており、訴訟も視野に入れた対応が必要となる可能性があります。しかし、適切な証拠収集、専門家への相談、そして粘り強い交渉によって、問題の解決を目指すことができます。今回の記事が、皆様の抱える問題解決の一助となれば幸いです。

今回のケースでは、不動産会社との交渉が難航し、精神的な負担も大きいかと思います。しかし、諦めずに、専門家と連携し、適切な対応を続けることで、必ず解決の道が開けます。頑張ってください。

最後に、今回のケースは、不動産取引におけるリスクを改めて認識させてくれるものです。不動産購入は、人生における大きな買い物であり、慎重な準備と対応が不可欠です。今回の記事を参考に、今後の不動産取引において、同様のトラブルを未然に防ぎ、安心して生活できることを願っています。

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