退去費用、納得いかない…専門家が教える、賃貸トラブルを解決する方法
退去費用、納得いかない…専門家が教える、賃貸トラブルを解決する方法
賃貸物件からの退去時に、予想外の費用を請求され、困惑した経験はありませんか？ 特に、退去費用は高額になることもあり、その内訳に納得がいかない場合、どのように対処すれば良いのか悩んでしまうものです。今回は、退去費用に関するトラブルに焦点を当て、具体的な解決策を提示します。この記事を読めば、あなたの抱える疑問が解消され、適切な対応ができるようになるでしょう。
まず、今回の相談内容を見てみましょう。
新築賃貸の退去費用について妥当性を確認させていただきたいです。
入居期間54ヶ月（4年半）です。
敷金81,000円、借主負担額47,163円、返金額34,000円
入居時の契約書、国土交通省のガイドラインは確認しております。
また、退去時に特約契約書に記載のあったハウスクリーニング代を別途38,000円払っておりますが、こちらは退去費用とは別と言われております。
クロスについて：
傷/汚損⇒55㎡ 単価500円 借主負担額25%で合計6,675円
クラック⇒貸主負担額100%
【上記施工 工賃】貼替え 2.0人工 単価18,000円 合計36,000円
貸主/借主負担額50%ずつのため借主負担額は18,000円
キッチンカウンターについて：
塗装剥れ 塗替1式 単価18,000円 借主負担額100%で18,000円
お伺いしたい点については以下のとおりです。
- クロスの汚れ部分は退去時にベッドの黒ずみや、退去当日に小さな汚れを拭いて広がってしまった部分（元々家具を置いていた場所で、引っ越しの際気付き、綺麗にするには時間切れでした）等を言われました。負担額25%でそこまで大きい金額ではないですが、生活する上で必要なベッドの黒ずみは借主負担になるのでしょうか。私も退去当日に壁の汚れを神経質に見回り掃除していましたが、ベッドの黒ずみというのは気が付かない程でした。
- 管理会社へクロスの汚れは故意ではないと主張したところ、故意に傷つけていないのは皆さん当然かと思い、その主張は通らないとのことでした。ベッドの黒ずみや退去当日に汚れが広がった部分（新しい汚れのためすぐ取れるかと思われる）について、借主負担額としては妥当なのでしょうか。
- 上記の件含め、クロス貼替えの人件費 借主負担額50%は妥当なのでしょうか。
- キッチンカウンターについては入居当初から52ヶ月間、ペットが来ないようペットフェンスを置いておりました。退去費寸前まで置いていたため、カウンターには一切触れておらず、剥れている理由としては経年劣化が考えられると思っています。ペットフェンスは完全に置くタイプのもので、シールで付けていた等ではなく、取ったとしても剥がれるような構造ではありません。退去時にキッチンカウンターの画像を撮影しそこねてしまいましたが、目視の記憶では剥がれについても小さなものでした。こちらが借主負担額100%になっていたため管理会社に上記の件含めて問い合わせたところ、「ペットフェンスを置いていようが、新築物件で剥がれがあったのだから剥がれた理由が分からないと言われてもその主張は通りません。また、新しく木ごと取り替えるのではなく、表面の剥がれが深く下地補修が必要になるので部分補修不可で、塗替の人件費になるので減価償却の対象にもならず100%負担になります」と言われました。
- こちらとしてはペットフェンスを置いていた件もあり、借主負担額100%になるのはおかしいと思っています。
- 少額訴訟も考えており、上記1〜3含めて私の主張は通るのでしょうか。それとも口の上手い管理会社（大家？）に言い負かされるのでしょうか。宅建協会に確認したところ、簡易裁判の結果はやってみないことには分からないとのことでした。
長くなりましたがご意見いただけますと幸いです。
1. 退去費用の基本：ガイドラインと契約内容の確認
退去費用に関するトラブルを解決するためには、まず基本的な知識を身につけることが重要です。国土交通省が定める「原状回復のガイドライン」は、退去費用の負担割合を決める際の重要な指針となります。このガイドラインでは、賃借人の負担範囲を明確化しており、通常の使用による損耗（経年劣化など）は、賃料に含まれるものとされています。一方、賃借人の故意または過失による損耗は、賃借人の負担となります。
今回のケースでは、入居期間が54ヶ月（4年半）と長く、経年劣化による損耗も考慮に入れる必要があります。契約書の内容も重要で、特約事項に退去費用に関する詳細が記載されている場合があります。契約書とガイドラインを照らし合わせ、今回の請求内容が妥当かどうかを判断しましょう。
2. クロスの汚れと負担割合
クロスの汚れに関する問題は、退去費用トラブルでよく見られるものです。今回のケースでは、ベッドの黒ずみや、退去当日に拭いて広がってしまった汚れが問題となっています。
- ベッドの黒ずみ： 生活する上で自然に発生する汚れであり、故意によるものではない場合、賃借人の負担にならない可能性があります。ただし、汚れの程度によっては、負担割合が考慮されることもあります。
- 退去当日に広がった汚れ： 汚れの性質や、拭き方の問題で広がってしまった場合、過失と判断される可能性があります。しかし、軽微な汚れであれば、賃借人の負担が軽減されることもあります。
管理会社との交渉では、これらの汚れが故意によるものではないこと、また、軽微な汚れであることを主張しましょう。証拠として、写真や動画を撮影しておくことも有効です。負担割合については、ガイドラインを参考に、交渉を進めることが重要です。25%の負担額が妥当かどうかは、汚れの程度や範囲によって判断が異なります。
3. クロス貼り替えの人件費
クロス貼り替えの人件費に関する問題も、退去費用トラブルでよく見られます。今回のケースでは、人件費の50%を借主が負担することになっています。人件費の負担割合については、ガイドラインに明確な基準はありませんが、損耗の状況や、貼り替えの必要性などを考慮して、妥当性を判断する必要があります。
今回のケースでは、クロスの汚れがどの程度のものか、貼り替えが必要な範囲などを詳細に確認することが重要です。軽微な汚れであれば、貼り替えではなく、部分的な補修で済む場合もあります。管理会社との交渉では、貼り替えの必要性や、人件費の内訳などを詳しく説明してもらい、費用が妥当かどうかを判断しましょう。場合によっては、専門業者に見積もりを依頼し、費用を比較検討することも有効です。
4. キッチンカウンターの塗装剥がれ
キッチンカウンターの塗装剥がれに関する問題は、経年劣化や、使用状況によって発生する可能性があります。今回のケースでは、ペットフェンスを設置していたことが、剥がれの原因として疑われています。
今回のケースでは、ペットフェンスの設置方法や、剥がれの程度などを詳しく確認することが重要です。ペットフェンスが、カウンターに直接影響を与えていない場合、経年劣化による剥がれと判断される可能性があります。管理会社との交渉では、ペットフェンスの設置状況や、剥がれの程度を説明し、借主負担が100%になることの不当性を主張しましょう。証拠として、ペットフェンスの設置状況の写真や、剥がれの程度の写真を提出することも有効です。
5. 少額訴訟の可能性
退去費用に関するトラブルが解決しない場合、最終的な手段として、少額訴訟を検討することもできます。少額訴訟は、60万円以下の金銭の支払いを求める場合に利用できる簡易的な訴訟手続きです。
少額訴訟を提起する前に、弁護士や司法書士に相談し、訴訟の見通しや、必要な証拠などを確認することが重要です。今回のケースでは、クロスの汚れ、クロス貼り替えの人件費、キッチンカウンターの塗装剥がれに関する主張が、裁判で認められる可能性があるかどうかを検討しましょう。少額訴訟では、証拠の提出や、主張の裏付けが重要となります。契約書、写真、メールのやり取りなど、可能な限り多くの証拠を準備しましょう。
6. 退去費用トラブルを避けるための対策
退去費用に関するトラブルを未然に防ぐためには、事前の対策が重要です。
- 入居前の物件確認： 入居前に、物件の状態を詳しく確認し、写真や動画を撮影しておきましょう。
- 契約内容の確認： 契約書の内容をよく確認し、退去費用に関する特約事項を理解しておきましょう。
- 入居中の注意点： 部屋を丁寧に使い、故意に傷つけたり、汚したりしないように注意しましょう。
- 退去時の立ち会い： 退去時には、管理会社との立ち会いを必ず行い、物件の状態を確認しましょう。
- 記録の保管： 契約書、写真、メールのやり取りなど、退去費用に関する記録は、すべて保管しておきましょう。
これらの対策を行うことで、退去費用に関するトラブルを未然に防ぎ、スムーズな退去を実現することができます。
今回の相談者の方のケースでは、管理会社との交渉が難航する可能性があります。その場合は、弁護士や、消費者センターなどの専門機関に相談することも検討しましょう。専門家の意見を聞くことで、適切な解決策を見つけることができるはずです。
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7. まとめ：退去費用トラブル解決への道
退去費用に関するトラブルは、多くの人が経験する可能性があります。しかし、適切な知識と対策があれば、問題を解決し、納得のいく結果を得ることができます。今回の記事で解説した内容を参考に、管理会社との交渉や、少額訴訟などの手続きを進めていきましょう。諦めずに、あなたの権利を守ってください。